Vendre un terrain pollué en Belgique
Ancienne station-service, garage fermé, atelier ou dépôt : vous voulez vendre un terrain pollué, ou qui pourrait l’être ? C’est compliqué, mais nous pouvons acheter votre terrain nous-mêmes, au cas par cas : comptant, sans prêt bancaire, en l’état.
- Notre offre sous 48 h, avant toute visite
- Rien à fournir pour recevoir l'offre
- Une seule visite
- Aucune commission
Une adresse ou un numéro de parcelle suffit. À notre appel, dites-nous ce qui se faisait sur le terrain.
Vendre Mon Terrain
Dans la presse
Peut-on vendre un terrain pollué en Belgique ?
Oui, vous pouvez vendre un terrain pollué en Belgique, en remettant d’abord votre document de sol à l’acheteur. C’est le document officiel qui dit ce que votre Région sait du sol de la parcelle. La loi vous demande de le remettre avant de signer le compromis, sans attendre l’acte. À Bruxelles et en Flandre, certains terrains demandent aussi une étude de sol avant la vente. En Wallonie, la vente seule n’impose ni étude ni dépollution. Voici le document de chaque Région, et où le demander.
Faites glisser le tableau : le moment de la remise et les prix sont à droite.
| Région | Le document de sol | Délivré par | Quand le remettre | Prix et délai |
|---|---|---|---|---|
| Wallonie | Extrait conforme de la banque de données de l'état des sols (BDES) | La Région wallonne | Avant de signer le compromis ; daté de moins d'un an au compromis comme à l'acte | 30 € le premier extrait, 10 € les suivants, plafond de 320 € ; 100 € de plus si une parcelle n'est pas cadastrée |
| Bruxelles | Attestation du sol | Bruxelles Environnement | Avant de signer le compromis, ou compromis signé sous condition suspensive de la recevoir | 48 € de base, délivrée en 20 jours ; en urgence, 5 jours ouvrables pour 500 € de plus |
| Flandre | Bodemattest | L'OVAM, agence de la Région flamande | Avant de signer le compromis | Délivré en 14 jours si aucune donnée n'est connue sur la parcelle, en 60 jours sinon |
Le document de sol manque ? En Wallonie, si la BDES inscrit le terrain comme pollué ou potentiellement pollué, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente. À Bruxelles aussi, sans l’attestation du sol, l’acheteur peut demander au tribunal d’annuler la vente. Il peut aussi le demander si l’étude exigée pour une parcelle présumée polluée n’a pas été faite. En Flandre, sans bodemattest, l’acheteur peut demander la nullité de la vente.
Et nous ? Un terrain pollué, c’est compliqué, mais oui, nous pouvons l’acheter : chaque dossier s’étudie au cas par cas. Notre offre arrive sous 48 h, sans visite et sans document de votre part. Le document de sol, c’est le notaire qui le demande. Avant de vous faire une offre, nous consultons déjà la carte de l’état des sols de votre Région. Un autre document manque ? Nous le commandons après la signature de l’offre. Qui paie les documents ? Cela se discute à la remise de notre offre.
Décret sols : que doit faire le vendeur d'un terrain en Wallonie ?
En Wallonie, le décret sols impose au vendeur un extrait de la BDES, avant de signer le compromis. La BDES est la banque de données de l’état des sols de la Région wallonne.
- Demander l’extrait. Il en faut un pour chaque parcelle, cadastrée ou non. Le premier coûte 30 €, les suivants 10 €, avec un plafond de 320 €. Pour une parcelle non cadastrée, la demande coûte 100 € de plus. Vous pouvez passer par votre notaire.
- Informer l’acheteur. Vous transmettez le contenu de l’extrait à l’acheteur dès que vous le recevez, avant de signer le compromis.
- Déclarer ce que vous savez. Le compromis et l’acte reprennent l’extrait. Dans les deux, vous déclarez ne rien savoir de plus qui changerait ce que dit l’extrait. Vous n’avez pas à faire de recherches.
- Dire l’usage prévu. Dans une vente de gré à gré, sans enchères, l’acte indique aussi ce que l’acheteur compte faire du terrain.
- Surveiller la date. Au compromis comme à l’acte, l’extrait doit dater de moins d’un an. Il n’est plus valable dès qu’une modification est enregistrée dans la BDES.
La couleur de votre parcelle dans la BDES
- Pêche : une démarche sur le sol, comme une étude, est faite ou à prévoir. Le sol n’est pas forcément pollué.
- Lavande : une information indicative, sans obligation d’étude ni de dépollution.
- Transparente : aucune donnée connue. Ce n’est pas la preuve d’un sol sain.
Votre extrait mentionne une ancienne activité ? Regardez la couleur de la parcelle : elle dit si cette mention entraîne une obligation. Une donnée vous semble fausse ? Toute personne peut en demander la rectification, à tout moment. Pendant la demande, une étude déjà due reste due, sauf exceptions.
Votre parcelle est de couleur pêche ? Vous pouvez quand même la vendre. Notre offre arrive sous 48 h, et elle peut précéder toute étude de sol. L’étude, c’est nous qui la commandons ensuite. Qui la paie ? Que change-t-elle à notre prix ? Nous le décidons avec vous, au cas par cas, à la remise de l’offre. L’administration vous a déjà désigné pour les études ou la dépollution du sol ? Dites-le-nous : nous pouvons reprendre ces obligations, et l’acte le dira.
Une étude de sol est-elle obligatoire pour vendre un terrain ?
En Wallonie, non : aucune étude de sol n’est obligatoire pour vendre un terrain. À Bruxelles, elle l’est pour une parcelle présumée polluée, classée en catégorie 0, même avec une autre catégorie. En Flandre, elle l’est pour une risicogrond, un terrain où une activité à risque est ou a été exploitée. Dans ces deux cas, elle se fait avant la vente, à charge du vendeur, sauf dispense.
Ce qui impose une étude d’orientation en Wallonie
L’étude d’orientation est la première étude de sol : elle dit si le terrain est pollué. En Wallonie, ce n’est pas la vente qui l’impose. Le décret sols l’exige notamment dans ces cas :
- Un permis d’urbanisme pour certains travaux, sur un terrain inscrit à la BDES comme pollué ou potentiellement pollué.
- La fin d’une activité à risque pour le sol. L’exploitant, celui qui la menait, fait l’étude quand l’activité cesse, à la fin du permis ou en cas de faillite.
- Un dommage environnemental qui touche le sol : son auteur fait l’étude.
- Une décision de l’administration, sur des indications sérieuses qu’une pollution dépasse ou risque de dépasser les seuils du décret.
En Wallonie, votre notaire vous demande une étude d’orientation ? Demandez-lui ce qui la rend nécessaire : la vente seule ne l’impose pas.
La procédure wallonne, si une étude est faite
- L’étude d’orientation ouvre la procédure.
- L’étude de caractérisation suit si nécessaire, puis la dépollution : un projet d’assainissement et ses travaux.
- Le certificat de contrôle du sol clôture la procédure.
Seul un expert sol agréé peut réaliser ces études. Une étude prend de deux mois à plusieurs années. L’administration examine ensuite chaque dossier en 30 à 120 jours, selon son type.
Ces délais ne retardent pas notre offre : elle arrive sous 48 h, établie à distance.
Attestation du sol à Bruxelles : quand la demander pour vendre ?
À Bruxelles, demandez l’attestation du sol dès que vous pensez vendre : elle arrive en 20 jours. Vous la transmettez à l’acheteur avant de signer le compromis. La loi permet aussi de le signer sous condition suspensive de recevoir l’attestation.
La demande
Le tarif de base est de 48 €. En urgence, l’attestation arrive en 5 jours ouvrables, pour 500 € de plus. Votre notaire peut la demander pour vous, ou vous passez par IRISbox, le guichet en ligne bruxellois.
La catégorie de la parcelle
L’inventaire de l’état du sol classe les parcelles en catégories. La catégorie 0 veut dire que la pollution est présumée, pas prouvée.
Les catégories 1 à 4 vont d’un sol qui respecte les normes à un sol à traiter ou en traitement.
L’attestation vaut pour une seule vente. En catégorie 1 ou 2, elle n’expire pas ; sinon, elle vaut un an au plus.
Catégorie 0 : l'étude avant la vente
Cette étude, la reconnaissance de l’état du sol, se fait avant la vente, à charge du vendeur. C’est aussi le cas quand la catégorie 0 est combinée à une autre, comme 0 et 3.
Bruxelles Environnement peut accorder une dispense dans certains cas. Pour une dispense totale, il décide dans les 30 jours ; sans réponse, la dispense est acquise.
Même si vous voulez vendre vite, l’étude passe avant la vente. Seule une vente forcée, dans une procédure d’insolvabilité autre que la faillite, permet de faire l’étude après.
Votre parcelle est en catégorie 0 ? Notre offre arrive sous 48 h, et notre rôle dans l’étude se fixe au cas par cas.
Comment vendre une ancienne station-service ?
Pour vendre une ancienne station-service, vous vérifiez trois points, en plus du document de sol de votre Région.
- La fin de l’activité. En Wallonie, la fin d’une activité à risque pour le sol oblige son exploitant à une étude d’orientation. Votre station était louée à une enseigne ? Demandez-lui si la fermeture de la station a donné lieu à une étude d’orientation.
- Les cuves. À Bruxelles, l’exploitant qui ferme sa station doit vider, nettoyer et dégazer ses réservoirs. Il prévient Bruxelles Environnement par recommandé. En Wallonie ou en Flandre, demandez à votre notaire ce que les cuves restées en place impliquent.
- BOFAS. Ce fonds d’aide à la dépollution des stations-service n’accepte plus de nouvelle demande depuis 2019. Votre station a un dossier en cours ? Prévenez BOFAS de la vente.
En Flandre
- L’OVAM cite la station-service, même fermée, et l’atelier de garage comme activités à risque.
- Le terrain est alors une risicogrond : une étude de sol précède la vente, aux frais du vendeur.
Votre terrain est en zoning, avec ou sans hall ? Qui l’achète, et comment : voyez vendre un terrain industriel en Belgique.
Avec nous ? Une ancienne station-service ou un garage fermé, nous pouvons l’acheter, au cas par cas. Notre offre arrive sous 48 h ; en Wallonie, elle peut précéder toute étude de sol. À notre appel, dites-nous ce que vous savez : années d’exploitation, enseigne, cuves restées en place. Des cuves sont encore là ? Les faire vider ou enlever, c’est pour nous.
Quel est le prix d'une étude de sol pour un terrain ?
Nous ne connaissons aucun prix officiel d’une étude de sol : son coût dépend du type d’étude et de son ampleur. S’y ajoutent, en Wallonie, des frais d’examen par l’administration : de 150 à 300 € pour chaque rapport, selon son type.
Comment nous fixons notre prix
Avec nous, l’étude de sol entre dans notre calcul. Ce calcul part de l’usage possible du terrain, puis compte nos frais et la marge qui paie notre risque.
Ce que le terrain permet
Zone, surface, accès : nous regardons ce qu’un futur propriétaire pourra y faire.
Les ventes comparables
Nous partons de terrains réellement vendus dans le voisinage, et non des prix affichés dans les annonces.
L'étude de sol
En Wallonie, c’est nous qui la commandons, après notre offre et avant l’acte. Qui la paie ? Que change-t-elle à notre prix ? Cela se décide au cas par cas, avec vous, à la remise de l’offre. À Bruxelles et en Flandre, quand la loi l’exige avant la vente, notre rôle se fixe au cas par cas.
Nos frais et notre marge
Nous payons les droits d’enregistrement et les frais de l’acte. Vient ensuite l’attente avant la revente : notre marge couvre ce temps et notre risque.
Disons-le franchement : notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, vous recevez notre offre sous 48 h, sans chercher un acheteur prêt à suivre un dossier de sol.
Vendre votre terrain pollué avec nous : les étapes
Vendre votre terrain pollué avec nous se fait en cinq étapes, de votre demande à l’acte.
Votre terrain et son passé
Pour le formulaire, une adresse ou un numéro de parcelle suffit. Nous vous rappelons pour connaître l'activité passée : pompes, garage, atelier, dépôt.
Notre offre sous 48 h
Nous l'établissons à distance, sans visite et sans document de votre part. En Wallonie, elle peut précéder toute étude de sol.
Votre signature
Le prix vous convient ? Vous signez notre offre, sous réserve de notre visite et des conditions convenues. Le document de sol, c'est le notaire qui le demande. Avant de vous faire une offre, nous consultons déjà la carte de l'état des sols de votre Région. Un autre document manque ? Nous le commandons après la signature de l'offre. Qui paie les documents ? Nous en parlons à la remise de l'offre.
Une seule visite
Nous passons sur place dans les 10 jours qui suivent votre accord sur le prix. Pour un terrain nu, nous venons en général sans vous. Le terrain correspond à votre description ? Le prix ne bouge pas. Sinon, nous vous proposons un prix ajusté. Vous le refusez ? La vente ne se fait pas, et vous ne nous devez rien.
L'acte, avec le notaire de votre choix
Il se signe en général 5 à 8 semaines après votre accord. En Wallonie, l'étude de sol que nous commandons se fait avant l'acte. Le délai peut alors dépasser 8 semaines.
Terrain pollué : les questions fréquentes
Est-ce qu'un terrain pollué est un vice caché ?
L’ancien Code civil ne nomme pas le terrain pollué : il parle des défauts cachés de la chose vendue. Pour un terrain pollué comme pour un autre, le compromis type des notaires écarte le recours pour vice caché. Cette exclusion vaut quand le vendeur n’est pas une entreprise. Une exception : la pollution que vous connaissiez sans la dire. Ce que vous savez du sol, dites-le donc. En Wallonie et à Bruxelles, le compromis et l’acte reprennent votre déclaration.
Que faire si je découvre une pollution sur mon terrain ?
Si vous découvrez une pollution sur votre terrain en Wallonie, au-delà des seuils du décret, elle se signale sans délai. Celui qui a la garde du terrain et l’exploitant avisent le fonctionnaire chargé de la surveillance et le collège communal. Seul un expert sol agréé peut ensuite réaliser une étude reconnue. Vous vendez ? Dans le compromis et l’acte, vous déclarerez ne rien savoir qui changerait ce que dit l’extrait de la BDES. Dites donc ce que vous savez.
Comment savoir si mon terrain est pollué ?
Pour savoir si votre terrain est pollué en Wallonie, un expert sol agréé fait une étude d’orientation. Avant l’étude, l’extrait de la BDES donne un premier indice. Une parcelle pêche n’est pas forcément polluée ; une parcelle transparente n’est pas la preuve d’un sol sain. À Bruxelles, la catégorie 0 veut dire que la pollution est présumée, pas prouvée. En Wallonie, notre offre peut précéder toute étude de sol.
Quel est le coût de la dépollution d'un terrain ?
Nous ne connaissons aucune grille officielle du coût de la dépollution d’un terrain : chaque projet a le sien. Qui paie ? En Wallonie, l’administration désigne qui fait les études et la dépollution : d’abord l’auteur de la pollution. À défaut, elle désigne l’exploitant, puis le propriétaire ou l’usufruitier qui maîtrise le terrain. Un exploitant, locataire de votre terrain par exemple, passe donc avant vous. S’il est insolvable, l’administration ne le désigne pas, sauf fraude.
Faut-il dépolluer un terrain avant de le vendre ?
En Wallonie, vendre un terrain n’oblige pas à le dépolluer d’abord : la vente impose l’extrait de la BDES. L’administration vous a déjà désigné pour les études ou la dépollution ? Ces obligations restent à votre charge, sauf si vous les transférez à l’acheteur. À Bruxelles, le traitement d’une pollution se fait en principe avant la vente. Il peut venir après la vente si celui qui doit traiter s’engage sur un calendrier approuvé, avec une garantie financière. En Flandre, si l’étude d’orientation impose d’autres mesures, la vente doit attendre, sauf exceptions.
L'acheteur peut-il reprendre la dépollution à sa charge ?
Oui, l’acheteur peut reprendre la dépollution à sa charge. En Wallonie, vous et l’acheteur pouvez fixer dans le contrat qui assume les obligations de sol. L’administration vous a déjà désigné ? Avant la vente, vous lui notifiez le transfert par un courrier signé par vous deux. À Bruxelles, l’acheteur peut reprendre le traitement après une reconnaissance de l’état du sol validée, même tacitement. Il s’engage sur un calendrier approuvé par Bruxelles Environnement, avec une garantie financière. En Flandre, l’acheteur peut s’engager à dépolluer, avec une garantie financière et l’accord de l’OVAM.
J'ai hérité d'un terrain pollué : que dois-je faire ?
Un terrain pollué hérité se vend comme les autres. Vous remettez le document de sol de votre Région avant de signer le compromis. En Wallonie, sous conditions, un propriétaire qui n’a commis aucune faute peut être libéré des étapes qui suivent l’étude d’orientation. Les démarches entre héritiers : voyez vendre une maison héritée ou en succession en Belgique. Vous êtes plusieurs, et tous ne veulent pas vendre ? Les options : voyez vendre une maison ou un terrain en indivision en Belgique.
Peut-on construire sur un terrain pollué en Wallonie ?
Construire sur un terrain pollué en Wallonie passe parfois d’abord par une étude d’orientation. Le décret sols l’impose au demandeur du permis quand deux conditions sont réunies. Première condition : le terrain est inscrit en pêche dans la BDES, comme pollué ou potentiellement pollué. Seconde condition : les travaux changent l’emprise au sol, ou rendent l’usage plus contraignant. Certains permis et travaux en sont exclus. La zone compte aussi : voyez le plan de secteur en Wallonie.
Votre terrain pollué, partout en Belgique
Station-service sur une nationale, garage de village, ancien atelier en ville : nous étudions votre terrain pollué, partout en Belgique. Nous travaillons depuis Verviers.
Wallonie, Bruxelles ou Flandre ? Le document de sol change de nom : extrait de la BDES, attestation du sol, bodemattest. Notre offre arrive sous 48 h, où que soit votre terrain.
Un terrain sans passé industriel ? Démarches, frais et nos deux formules d’offre : voyez vendre un terrain en Belgique.
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