Vendre un terrain en zone ZACC en Wallonie

Votre terrain est en zone ZACC, et vous ne savez pas quand la commune l’ouvrira, ni à quel usage ? Acheteur direct, nous pouvons acheter votre terrain comptant, sans prêt bancaire, en l’état. Vous recevez notre offre sous 48 h, sans attendre la commune.

Indiquez l’adresse ou le numéro de parcelle : nous vous rappelons pour parler de votre terrain en ZACC.

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Dans la presse

Qu'est-ce qu'une zone ZACC ?

Une zone ZACC, ou zone d’aménagement communal concerté, est une zone dont l’usage reste à fixer par un schéma. Elle figure sur le plan de secteur, la carte officielle des zones de la Wallonie.

Ce schéma s’appelle un schéma d’orientation local. Quand il fixe l’usage de la ZACC, on dit que la zone est ouverte.

Le Code du développement territorial la classe à part : elle peut recevoir l’usage d’une zone destinée à l’urbanisation, ou non.

Le schéma qui l’ouvre peut lui donner l’usage de n’importe quelle autre zone du plan. Des logements, des commerces, des entreprises ou des équipements, mais aussi des champs ou de la nature.

Sur le plan de secteur, la ZACC porte le sigle ZACC. Son fond blanc est rayé ou quadrillé de rouge. Une zone blanche sans rayures ni quadrillage n’est pas une ZACC.

Pour lire les autres zones de votre commune, voyez le plan de secteur en Wallonie.

La ZACC en bref

Une zone du plan de secteur, en Wallonie seulement
Son usage reste à fixer par un schéma de la commune
Elle s’ouvre par un schéma que la Région approuve
Avant son ouverture, le Code admet des dérogations pour y bâtir

La ZACC à caractère économique, en mauve sur le plan, est destinée aux activités économiques.

Peut-on construire sur un terrain en ZACC ?

Sur un terrain en ZACC pas encore ouverte, le Code admet des dérogations pour construire, dans des cas précis. Une dérogation est un permis accordé par exception au plan de secteur. Une fois la zone ouverte, tout dépend de l’usage que le schéma lui donne.

Tant que la ZACC n'est pas ouverte

Des dérogations au plan de secteur restent possibles, dans des cas précis.

Un exemple : un terrain entre deux maisons bâties avant le plan de secteur. Elles sont à 100 mètres au plus l’une de l’autre, du même côté d’une voirie équipée. Ce terrain peut parfois recevoir un permis.

Une maison d’avant le plan de secteur, ou autorisée par un permis, peut être agrandie ou transformée. Il faut pour cela un permis en dérogation.

Une fois la ZACC ouverte

Le schéma fixe l’usage du terrain. Les permis suivent ce schéma, sauf écart motivé. Ouverte aux logements, la zone est destinée à l’habitat : bâtir y demande encore un permis.

Le schéma peut aussi ouvrir la zone aux champs ou à la nature. Elle n’est alors pas destinée à l’urbanisation.

Sans accès à une voirie équipée, le permis est refusé ou assorti de conditions : eau, électricité, revêtement, largeur.

Votre terrain est en zone forestière, d’espaces verts ou naturelle, et non en ZACC ? Pour savoir à qui le vendre, voyez vendre un terrain non constructible en Belgique.

Comment une ZACC est-elle ouverte ?

Une ZACC est ouverte par un schéma d’orientation local, adopté par le conseil communal, puis approuvé par le Gouvernement wallon. Le Code parle de « mise en œuvre » de la zone.

Un schéma de la commune. Le conseil communal lance le schéma, puis l’adopte. Un propriétaire peut aussi le proposer, s’il a des droits sur plus de deux hectares d’un seul tenant. Le conseil répond dans les soixante jours ; sans réponse, la proposition est refusée.
L’accord de la Région. Pour approuver le schéma, le Gouvernement wallon a nonante jours, prolongeables une fois de trente. Sans réponse, le schéma est approuvé. Le Gouvernement peut aussi le refuser, notamment pour des motifs d’optimisation spatiale, comme la lutte contre l’étalement urbain.
Un usage pour la zone. La zone est alors ouverte, avec l’usage fixé par le schéma : logements, entreprises, ou champs et nature. Les permis suivent ce schéma, sauf écart motivé. La zone reste ouverte, même si son schéma est supprimé plus tard.

Aucune date n’est fixée par la loi. Le conseil communal adopte le schéma de sa propre initiative, ou dans un délai imposé par le Gouvernement.

En pratique, ouvrir une ZACC prend parfois 5 à 10 ans. C’est un projet lourd : bureaux d’études, architectes, avocats. Il coûte des centaines de milliers d’euros.

Votre terrain est dans une centralité ? C’est une zone délimitée par un schéma de la commune ou de la Région. Une autre voie existe alors pour ouvrir la ZACC. Un projet de logements de deux hectares et plus peut ouvrir la zone par un permis, sans schéma d’orientation local. Ce permis demande une étude d’incidences sur l’environnement. Pour une centralité fixée par la Région, cette voie n’est possible qu’à partir du 1er août 2030, d’après l’administration régionale. Avant cette date, l’administration la réserve aux centralités fixées par un schéma de la commune. L’Union des villes et communes de Wallonie partage cette lecture.

Enfin, une révision du plan de secteur peut faire passer une ZACC en zone non destinée à l’urbanisation. Un terrain en ZACC ne deviendra donc pas forcément constructible.

Comment savoir si votre terrain est en ZACC, et si elle est ouverte ?

Pour savoir si votre terrain est en ZACC, et si elle est ouverte, consultez WalOnMap, puis le certificat n° 1. WalOnMap, la carte en ligne de la Région, montre la zone et donne un indice d’ouverture. Le certificat d’urbanisme n° 1, demandé à la commune, indique la zone et les schémas qui la couvrent.

La zone. Sur WalOnMap, cherchez votre adresse ou votre parcelle. Affichez la couche du plan de secteur : une ZACC y apparaît rayée ou quadrillée.
Un indice d’ouverture. Affichez ensuite la couche des schémas d’orientation locaux : sur la page du lien, choisissez « Ouvrir dans la carte interactive ». Si un schéma couvre votre parcelle, c’est un indice : la ZACC est peut-être ouverte.
La preuve. Demandez à la commune un certificat d’urbanisme n° 1. Il indique la zone, le schéma qui la couvre et une éventuelle préemption. La préemption permet aux pouvoirs publics d’acheter avant tout autre acheteur. Le certificat est délivré dans les trente jours.

Attention : la carte du plan de secteur ne change pas quand la ZACC s’ouvre. Elle montre la ZACC de la même façon, ouverte ou non. La couche des schémas ne donne qu’un indice : elle reprend aussi d’anciens plans communaux et les schémas lancés depuis 2017. Le certificat d’urbanisme n° 1 indique, lui, les schémas en vigueur ou en projet sur le terrain.

Ouverte ne veut pas dire constructible : le schéma fixe aussi l’usage, maisons ou champs.

Vous ne voulez pas chercher vous-même ? Envoyez-nous le numéro de parcelle : nous lisons le plan de secteur et les schémas.

Une parcelle peut aussi être en partie en ZACC, et en partie dans une autre zone. Vous voulez vendre une seule des deux parties ? Voyez vendre une partie de son terrain en Belgique.

Pourquoi un terrain en ZACC est-il compliqué à vendre ?

Un terrain en ZACC fermée est compliqué à vendre. Ni l’usage de la zone ni la date de son ouverture ne sont fixés.

Un promoteur peut acheter sous condition : la vente attend que la zone s’ouvre, et qu’il obtienne son permis.
Pour proposer un schéma, il faut plus de deux hectares d’un seul tenant.
Ouvrir la zone est long, compliqué et coûteux.
Sous bail à ferme, le fermier a un droit de préemption, sauf exceptions prévues par la loi.

Même pour un bien ordinaire, une vente en agence prend 3 à 8 mois en moyenne, acte compris. Un terrain en ZACC est plus compliqué encore. Nous acceptons pourtant de l’acheter, en l’état. Vous n’attendez pas la commune pour connaître un prix : notre offre arrive sous 48 h. Nous lisons nous-mêmes le plan de secteur et les schémas de la commune, et tenons compte du bail éventuel.

Quel est le prix d'un terrain en ZACC ?

Aucune grille officielle ne fixe le prix d’un terrain en ZACC. Les prix des annonces sont des prix demandés, pas des prix payés.

Notre constat : un terrain en ZACC encore fermée vaut moins qu’on ne le pense. Ouvrir la zone demande du temps et des études coûteuses.

Comment se calcule notre offre

Notre offre part de ce que le terrain peut devenir. Elle retire ensuite le coût de l’attente, le risque, nos frais et notre marge.

L'état de la ZACC

Fermée, en cours d’ouverture ou déjà ouverte : nous lisons les schémas de la commune. Nous vérifions aussi si le terrain est dans une centralité. Une zone déjà ouverte aux logements vaut davantage.

Ce que le terrain permet aujourd'hui

Terre libre ou louée, accès, surface et forme : nous regardons ce que le terrain rapporte et permet dès maintenant.

Le temps et le risque

Nous chiffrons l’attente et le coût des études. Nous chiffrons aussi le risque d’une zone ouverte aux champs, pas aux maisons.

Les frais et notre marge

Nous payons les droits d’enregistrement et les frais d’acte. Notre marge couvre ensuite le risque de la revente.

Soyons clairs : notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, notre offre arrive sous 48 h, sans commission, avec ou sans condition selon votre terrain.

Vendre maintenant ou attendre l'ouverture de la ZACC ?

Vendre maintenant ou attendre l’ouverture de la ZACC dépend de votre délai, et de ce que la commune prépare. Vous pouvez vendre à tout moment, ZACC ouverte ou non : le prix se fixe entre vous et l’acheteur. Attendre peut vous valoir un meilleur prix, si la zone s’ouvre un jour aux logements. Mais aucune date n’est fixée par la loi, et le schéma peut donner à la zone un autre usage. En pratique, l’ouverture d’une ZACC prend parfois 5 à 10 ans.

Attendre a du sens si un schéma est en préparation, ou si un schéma communal place votre terrain en centralité. Hors centralité, la ZACC ne s’ouvre que par un schéma. Posez la question au service de l’urbanisme de votre commune.

Vendre maintenant a du sens si vous héritez à plusieurs, si vous vivez loin, ou si le terrain rapporte peu.

Entre les deux, nous pouvons acheter sous condition. Nous payons alors un prix plus élevé. Mais la vente attend que la zone s’ouvre aux logements, et que le permis soit obtenu. Si la zone ne s’ouvre pas ou si le permis est refusé, la vente ne se fait pas. Vous gardez votre terrain.

Vous héritez du terrain avec d’autres ? Notre offre vous donne un prix à discuter entre vous. Les démarches entre héritiers valent aussi pour un terrain : voyez vendre une maison héritée ou en succession en Belgique.

Notre offre pour un terrain en ZACC

Une offre sous 48 h, établie à distance
Sous condition d’ouverture aux logements et de permis, un prix plus élevé
Une seule visite, en général sans vous
Sans condition, l’acte en général 5 à 8 semaines après votre accord sur notre prix

Une préemption, un bail à ferme ou une division de la parcelle peut allonger ce délai. Vous n’avez rien à fournir pour recevoir notre offre.

À qui vendre un terrain en ZACC ?

Un terrain en ZACC peut se vendre à un promoteur, un agriculteur, la commune ou un acheteur direct.

Un promoteur ou un lotisseur

Sur de grandes surfaces, il peut proposer un schéma ou un projet de logements. Il peut acheter sous condition, ou prendre une option. L’option vous engage à ne pas vendre à un autre pendant un délai fixé. Le promoteur, lui, reste libre d’acheter ou non.

Les clauses à exiger de lui : voyez vendre son terrain à un promoteur en Belgique.

Un agriculteur

Il peut acheter une terre pour la cultiver, parfois celle qu’il loue déjà. Sous bail à ferme, le fermier a un droit de préemption, sauf exceptions prévues par la loi.

Dans 24 communes wallonnes, la Région a aussi une préemption agricole : votre notaire vérifie si elle vise votre terrain.

Ce que le bail change à la vente, et à quel prix vendre : voyez vendre une terre agricole en Belgique.

La commune ou une intercommunale

Elles peuvent acheter pour un projet public, comme des logements ou un équipement. Si un périmètre de préemption couvre votre terrain et les désigne, elles peuvent l’acheter avant tout autre acheteur.

Un acheteur direct, comme nous

Nous achetons le terrain en l’état, comptant, de quelques ares à plusieurs hectares. Notre offre arrive sous 48 h.

Sans condition, la vente n’attend pas la commune : l’acte suit en général 5 à 8 semaines après votre accord. Sous condition, notre prix est plus élevé, mais la vente attend l’ouverture de la zone aux logements et le permis. La formule se décide avec vous, selon le terrain et le calendrier de la commune.

Comparez les offres avant de choisir : le prix, la condition éventuelle et la date de l’acte. Votre notaire peut les lire avec vous.

Que faut-il déclarer en vendant un terrain en ZACC ?

En vendant un terrain en ZACC, vous déclarez sa zone, les schémas qui le couvrent et une éventuelle préemption. Ces informations viennent de la commune : le notaire les lui demande. Le compromis et l’acte les reprennent, comme pour tout terrain wallon.

Les permis et les infractions. L’acte cite aussi les permis délivrés depuis 1977, et les éventuelles infractions d’urbanisme.
L’état du sol. Le notaire demande pour vous un extrait sur l’état du sol, de moins d’un an. Vous en communiquez le contenu à l’acheteur.
Une préemption publique. Un périmètre de préemption couvre le terrain ? Avant la vente, vous déclarez votre intention de vendre au Gouvernement wallon et à la commune. C’est le notaire qui s’en charge. Les pouvoirs publics ont cinquante jours pour décider d’acheter au prix déclaré. Le compromis est signé sous condition que personne n’exerce ce droit.
Un bail à ferme. Le terrain est loué à un agriculteur ? Sauf exceptions prévues par la loi, le fermier peut acheter à la place de votre acheteur, au même prix.
Une préemption agricole. Dans 24 communes wallonnes, la Région peut aussi préempter des terres agricoles : votre notaire vérifie si votre terrain est visé.

Les impôts. Vendu moins de huit ans après son achat, un terrain est taxé sur sa plus-value. Le taux est de 33 % dans les cinq ans, puis de 16,5 %. Un terrain hérité n’est pas visé. Reçu par donation, il peut être taxé, si vous le vendez dans les trois ans de la donation.

Votre terrain est passé en ZACC par une révision du plan dont le projet date d’après le 1er juin 2017 ? Une taxe sur les bénéfices de la planification peut alors être due à la vente. Elle vise celui qui était propriétaire quand le plan a changé, pas forcément vous : votre notaire peut vous le dire. L’ouverture d’une ZACC par un schéma ne fait pas partie des cas taxés.

Vendre votre terrain en ZACC avec nous : les étapes

Vendre votre terrain en ZACC avec nous se fait en quatre étapes, dont une seule visite. Vous n’avez rien à réunir pour recevoir notre offre. Nous achetons comptant, en l’état, sans commission.

Vous nous parlez du terrain
Le formulaire prend 30 secondes. Donnez-nous l'adresse ou le numéro de parcelle : nous vous appelons.
Notre offre sous 48 h
Nous lisons le plan de secteur et les schémas, et tenons compte du bail éventuel. Sans condition, ou sous condition pour un prix plus élevé : la formule se décide avec vous.
Une visite dans les 10 jours
Le prix vous convient ? Vous signez notre offre, sous réserve de notre visite et des conditions convenues. Nous voyons le terrain dans les 10 jours qui suivent votre accord, en général sans vous. S'il correspond à votre description, le prix ne change pas. Sinon, nous proposons un prix ajusté. Vous pouvez le refuser : la vente ne se fait pas, et vous ne nous devez rien.
L'acte, avec le notaire de votre choix
Sans condition, l'acte se signe en général 5 à 8 semaines après votre accord. Une préemption, un bail à ferme ou une division de la parcelle peut allonger ce délai. Un document manque ? Nous le commandons après la signature de l'offre. Le document de sol, c'est le notaire qui le demande. Avant de vous faire une offre, nous consultons déjà la banque de données de l'état des sols.

Terrain en ZACC : les questions fréquentes

Un propriétaire peut-il obliger la commune à ouvrir sa ZACC ?

Non : pour ouvrir une ZACC, la commune adopte un schéma en conseil communal. Elle le fait de sa propre initiative, ou dans un délai imposé par le Gouvernement wallon. Un propriétaire qui a des droits sur plus de deux hectares d’un seul tenant peut lui proposer un schéma. Sans réponse dans les soixante jours, la proposition est refusée.

Qu'est-ce qu'une ZACC à caractère économique ?

Une ZACC à caractère économique est destinée aux activités économiques : artisanat, services, industrie. Les petits commerces et les industries à risque majeur en sont exclus. Elle s’ouvre aussi par un schéma d’orientation local. Si la commune dépasse le délai fixé par le Gouvernement, celui-ci peut adopter le schéma à sa place. Il le peut aussi quand le schéma de la commune est refusé. Pour vendre un terrain en zoning, voyez vendre un terrain industriel ou en zoning en Belgique.

Peut-on agrandir une maison en ZACC ?

Oui, on peut agrandir une maison en ZACC, si un permis en dérogation l’autorise. La maison doit dater d’avant le plan de secteur, ou avoir été autorisée par un permis. Le permis en dérogation doit être justifié par les particularités du projet, à l’endroit précis où il est prévu. Transformer ou reconstruire suit la même règle. Pour vendre cette maison vite et en l’état, voyez vendre sa maison rapidement en Belgique.

La commune peut-elle préempter mon terrain en ZACC ?

Oui, la commune peut préempter votre terrain en ZACC, si un périmètre de préemption le couvre et la désigne. C’est le Gouvernement wallon qui fixe ce périmètre et ses bénéficiaires. Le certificat d’urbanisme n° 1 vous le signale. Les bénéficiaires répondent dans les cinquante jours de la réception de votre déclaration ; sans réponse, ils renoncent. Vous pouvez alors vendre sans nouvelle déclaration, dans les trois ans, à un prix au moins égal au prix déclaré.

Une ZACC peut-elle devenir zone agricole ?

Oui, une ZACC peut devenir agricole ou naturelle, de deux façons. Le schéma qui l’ouvre peut lui donner cet usage. Une révision du plan de secteur peut aussi la faire passer en zone non destinée à l’urbanisation. Après une révision, une indemnité de la Région est due ou non selon la situation du terrain. Votre notaire peut vous dire si vous y avez droit.

Peut-on vendre seulement la partie en ZACC d'une parcelle ?

Oui, vous pouvez vendre seulement la partie en ZACC d’une parcelle, ou au contraire la garder. Un géomètre trace sur un plan la partie vendue. Le notaire notifie la division à la commune trente jours au moins avant l’acte. Nous pouvons payer le géomètre, s’il n’est pas déjà passé, ou acheter la parcelle entière.

Que contient un schéma d'orientation local ?

Un schéma d’orientation local contient des objectifs et une carte d’orientation de la zone qu’il couvre. Cette carte montre les rues, les réseaux, les espaces publics, l’usage de chaque partie et la densité des constructions. Comme tous les schémas en Wallonie, il a valeur indicative : les permis le suivent, sauf écart motivé.

Une ZACC est-elle taxée comme un terrain à bâtir non bâti ?

Oui, une ZACC peut être taxée comme un terrain à bâtir non bâti, une fois ouverte aux logements. La commune peut alors taxer chaque année une parcelle non bâtie, au bord d’une voirie équipée. Une ZACC fermée peut aussi être taxée, si elle est dans une centralité fixée par un schéma communal. Renseignez-vous auprès de votre commune : elle décide de cette taxe et de son taux.

Achetez-vous un terrain en ZACC loué à un agriculteur ?

En général, nous passons notre tour sur un terrain en ZACC loué à un agriculteur, sauf exception. Nous pouvons acheter un terrain libre de bail. Sous bail à ferme, le fermier a un droit de préemption, sauf exceptions prévues par la loi. Si nous faisons une offre, elle tient compte du bail et de ce que la terre rapporte.

Nous achetons votre terrain en ZACC partout en Wallonie

Votre terrain est dans une ZACC du Hainaut, de Liège, de Namur, du Luxembourg ou du Brabant wallon ? Nous pouvons l’acheter, où qu’il soit en Wallonie. Nous travaillons depuis Verviers.

Vous vivez loin du terrain ? Envoyez-nous le numéro de parcelle : notre offre arrive sous 48 h, sans déplacement de votre part. La visite se fait en général sans vous. Vous signez ensuite l’acte avec le notaire de votre choix.

Votre terrain est dans une autre zone, ou ailleurs en Belgique ? Voyez vendre un terrain en Belgique.