Vendre un terrain non constructible en Belgique
Pré, bois, fond de jardin, zone d’espaces verts ou Natura 2000 : vous voulez vendre un terrain non constructible ? Acheteur direct, nous achetons nous-mêmes, sans agence. Nous étudions chaque terrain et pouvons l’acheter comptant, sans prêt bancaire, en l’état.
- Notre offre sous 48 h, avant toute visite
- Aucun document à fournir pour l'offre
- Une seule visite, en général sans vous
- Aucune commission
Une adresse ou un numéro de parcelle suffit : nous vous rappelons pour parler de votre terrain.
Vendre Mon Terrain
Dans la presse
Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?
Un terrain non constructible est un terrain où l’on ne peut en principe pas bâtir de maison neuve. Il se vend pourtant comme tout terrain, à un prix libre. En Wallonie, c’est d’abord sa zone au plan de secteur qui décide si l’on peut y bâtir. Le plan de secteur est la carte officielle des zones.
Six zones ne sont pas destinées à la construction : agricole, forestière, d’espaces verts, naturelle, de parc et d’extraction. Voici ce que la loi admet dans cinq d’entre elles, et quelques acheteurs possibles. Nous laissons de côté la zone d’extraction, celle des carrières.
Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.
| Zone, en Wallonie | Ce que la loi y admet | Acheteurs possibles, par exemple |
|---|---|---|
| Agricole | Cultiver et élever. Un agriculteur de profession peut y bâtir son logement. | Un agriculteur voisin, ou le fermier qui loue la terre |
| Forestière | Exploiter le bois. Un refuge de chasse ou de pêche de 40 m² est admis, jamais pour y habiter. | Un propriétaire de bois, un chasseur, un voisin |
| Espaces verts | Protéger le milieu naturel : en principe, aucune construction n'y est admise. | Un voisin, une association de protection de la nature |
| Naturelle | Seuls les travaux qui protègent la nature. | Une association de protection de la nature, un voisin |
| Parc | Aménager et entretenir le parc. Quelques équipements de loisirs légers sont admis. | Un voisin |
Vous ne connaissez aucun de ces acheteurs ? Dans chacune de ces zones, nous pouvons aussi vous faire une offre sous 48 h.
Un terrain en zone d’habitat peut lui aussi être non constructible. Le permis peut y être refusé faute de voirie équipée : une rue avec eau et électricité, revêtue et assez large. Un risque naturel peut aussi le faire refuser : inondation, cavités du sous-sol, affaissement minier. Votre terrain est en zone inondable ? Ce qu’il faut dire à l’acheteur : voyez vendre une maison en zone inondable en Belgique.
Pour lire la zone de votre terrain sur la carte, voyez le plan de secteur en Wallonie. Votre terrain est en ZACC, une zone en réserve dont la commune peut fixer l’usage plus tard ? Ce qu’il deviendra, et à qui le vendre : voyez vendre un terrain en zone ZACC en Wallonie. Votre terrain est en zone d’habitat vert ? C’est une zone d’habitat, prévue pour de petites maisons. Elle n’a rien à voir avec une zone d’espaces verts.
À Bruxelles, le plan régional d’affectation du sol fixe les zones vertes, de parc et agricoles. En Flandre, la zone vient du gewestplan, le plan de secteur flamand. Elle peut aussi venir d’un RUP, un plan plus récent qui remplace le gewestplan.
Qu'est-ce qui est autorisé sur un terrain non constructible ?
Sur un terrain non constructible, ce qui est autorisé dépend de sa zone. Selon la zone, on peut y cultiver, exploiter le bois ou protéger la nature.
Sans permis. En zone forestière, la culture et l’exploitation du bois ne demandent pas de permis. Une clôture de 2 mètres au plus, en piquets et fils, n’en demande pas non plus. Elle en demande un en zone d’aléa d’inondation élevé, la plus exposée aux inondations.
Avec un permis. Pour le Code du développement territorial, construire, c’est aussi placer une installation, même démontable ou en matériaux non durables. Elle compte comme une construction dès qu’elle est fixée au sol, ou posée de façon stable, pour rester en place. Sauf dispense, il faut alors un permis. La décision sur ce permis tient compte de la zone.
Peut-on construire une maison sur un terrain non constructible ?
Non, on ne peut en principe pas construire une maison neuve sur un terrain non constructible. En Wallonie, la loi prévoit trois exceptions, qui demandent toutes un permis.
- L’agriculteur. En zone agricole, un agriculteur de profession peut bâtir son logement.
- Le comblement. Prenez deux maisons bâties avant le plan de secteur, distantes de 100 mètres au plus. Le terrain entre elles peut parfois recevoir un permis. Les maisons et le terrain doivent être du même côté d’une voirie équipée avec égouts. C’est exclu en zone naturelle, en zone de parc, et là où le plan protège un point de vue remarquable.
- La maison existante. Une maison plus ancienne que le plan de secteur, ou bâtie avec permis, peut être agrandie, transformée ou reconstruite. Le permis fait alors exception à la zone : c’est une dérogation.
Le temps ne régularise pas tout. Une construction contraire à la zone reste en principe une infraction, même après vingt ans. L’acte de vente dit si vous avez réalisé des travaux en infraction, et si un procès-verbal a été dressé. Ce qu’il faut dire à l’acheteur : voyez vendre un bien en infraction urbanistique en Belgique.
Vous vendez une maison en zone agricole ? Ce qu’elle peut devenir : voyez vendre une maison en zone agricole en Wallonie. Un chalet de week-end ? Ce qu’il faut déclarer à la vente : voyez vendre un chalet en Belgique.
Quel est le prix d'un terrain non constructible ?
Le prix d’un terrain non constructible n’est fixé par aucune grille officielle : il est libre. Aucun prix au m² ne vaut pour tous les terrains.
Pour l’estimer, une annonce aide peu : elle montre le prix demandé, pas le prix payé.
Comment nous fixons notre prix
Nous partons de ce que le terrain permet de faire. Nous retirons ensuite nos coûts et notre marge.
La zone et ses usages
Culture, bois ou nature : nous lisons la zone et ce qu’elle permet vraiment.
L'accès, la surface et la forme
Un terrain régulier qui donne sur la rue, avec une surface utile, vaut plus qu’un coin de pré isolé.
Le bail et les contraintes
Une location à un agriculteur, sous bail à ferme, change ce que l’acheteur pourra faire du terrain. Il en va de même pour Natura 2000, un risque d’inondation ou une servitude, comme un droit de passage.
Nos coûts
Droits d’enregistrement, frais d’acte, attente avant la revente : ces coûts sont pour nous. Notre marge paie notre risque.
Disons-le franchement : notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, vous recevez notre offre sous 48 h, sans commission ni annonce. L’acte suit en général 5 à 8 semaines après votre accord.
Comment se passe la vente d'un terrain non constructible ?
La vente d’un terrain non constructible se passe comme celle d’un autre terrain : documents, compromis, puis acte avec le notaire. Quelques règles particulières s’y ajoutent.
- Les documents. En Wallonie, le notaire réunit les informations urbanistiques : zone, risques, Natura 2000. La commune les lui transmet dans les trente jours de sa demande. Il faut aussi un extrait sur l’état du sol de moins d’un an.
- Les préemptions. Une terre est louée sous bail à ferme ? Le fermier peut acheter à la place de votre acheteur, sauf exceptions prévues par la loi. Dans 24 communes wallonnes, la Région peut aussi le faire, pour une terre en zone agricole. Le notaire se charge de ces démarches.
- Une partie seulement ? Un géomètre trace le lot vendu. Le notaire avertit la commune de cette division, au moins trente jours avant l’acte. Nous pouvons payer le géomètre, s’il n’est pas déjà passé.
Qui paie quoi, en principe
- L’acheteur : les droits d’enregistrement et les frais de l’acte
- Le vendeur : ses documents, comme l’extrait de sol ; avec nous, cela se discute à la remise de l’offre
- Le vendeur qui a acheté il y a moins de huit ans : un impôt sur la plus-value
Cet impôt s’élève à 33 % dans les cinq ans, 16,5 % jusqu’à huit ans après l’achat. Un terrain hérité n’est pas visé. Un terrain reçu par donation il y a moins de trois ans peut l’être.
Une terre louée à un agriculteur ? En général, nous passons notre tour. Ce que le bail change à la vente : voyez vendre une terre agricole en Belgique.
Une partie de jardin ou de pré à détacher ? Le plan de division et les délais : voyez vendre une partie de son terrain en Belgique. Une parcelle sans accès à la rue ? Comment elle se vend : voyez vendre un terrain enclavé en Belgique. Un bois ? Comment il se vend : voyez vendre une forêt ou une parcelle de bois en Belgique.
Terrain en Natura 2000 : que change ce classement pour la vente ?
En Wallonie, ce classement ne crée aucun droit de préemption : un terrain en Natura 2000 se vend comme un autre. Sur une terre louée, le fermier garde son droit de préemption, sauf exceptions prévues par la loi. En Flandre, l’agence flamande de la nature signale un droit de préemption sur certains sites Natura 2000.
Natura 2000 est un réseau européen de sites qui protège les milieux naturels et les espèces les plus menacés. En Wallonie, il compte 240 sites, qui couvrent 13 % de la Région. Ses règles s’ajoutent à celles de la zone du plan de secteur.
Ce que vous pouvez faire
Natura 2000 n’a pas pour but d’exclure les activités économiques. Il est interdit de détériorer les milieux naturels protégés du site. Le site est découpé en unités de gestion, et chaque type d’unité a ses propres interdictions.
Certains travaux, comme creuser un fossé, demandent une autorisation du Département de la Nature et des Forêts. Le Département a 45 jours pour répondre, à partir de la réception d’une demande complète. Sans réponse, la demande est refusée.
Ce que vous y gagnez, en Wallonie
Une parcelle non bâtie en Natura 2000 est exonérée de précompte immobilier, l’impôt annuel sur les biens. Héritée ou donnée, elle échappe aux droits de succession et de donation.
Un propriétaire privé de bois peut demander une aide de 48 € par hectare et par an, hors plantations exotiques.
À la vente
Le certificat d’urbanisme n° 1 décrit la zone et les risques d’une parcelle. Il indique aussi le site Natura 2000. Le compromis et l’acte reprennent cette mention.
Les règles restent attachées à la parcelle après la vente. L’arrêté qui désigne chaque site liste les parcelles cadastrales du site.
Votre parcelle est-elle en Natura 2000 ? Sur WalOnMap, la carte en ligne de la Wallonie, affichez la couche Natura 2000. Vous voyez le site, et l’unité de gestion qui fixe les règles de votre parcelle.
Nous pouvons acheter un terrain en Natura 2000, au cas par cas.
Votre terrain est devenu non constructible : avez-vous droit à une indemnité ?
Oui, en Wallonie, un terrain devenu non constructible par une révision du plan de secteur peut ouvrir droit à indemnité. La perte reste à votre charge jusqu’à 20 % de la valeur d’acquisition du terrain. Cette valeur est celle qui a servi au calcul des droits d’enregistrement ou de succession. Elle est indexée, et les frais d’acquisition s’y ajoutent. Au-delà de ces 20 %, la Région indemnise, sauf si une nouvelle révision rend au terrain son ancienne zone.
- Les conditions. La veille de l’entrée en vigueur du nouveau plan, le terrain devait être constructible et longer une voirie équipée. Neuf cas sont exclus, dont un terrain trop petit ou exposé à un risque naturel. L’indemnité peut être réduite si vous possédiez d’autres biens qui ont profité d’un plan ou de travaux publics.
- Le moment. Le droit s’ouvre quand vous vendez le terrain, quand un permis est refusé, ou quand un certificat d’urbanisme est négatif.
- Les délais. Demandez l’indemnité au tribunal de première instance, dans l’année qui suit ce moment. Dans les six mois qui suivent votre demande, déposez au greffe du tribunal la liste de vos biens. Elle reprend ce que vous possédiez en Wallonie la veille du nouveau plan. Vos actions d’une société immobilière y figurent aussi. Sans cette liste, le droit est perdu. Dix ans après l’entrée en vigueur du plan, il est trop tard pour demander l’indemnité.
Vous vendez ? Parlez-en à votre notaire avant de signer notre offre. Il peut vous dire si le délai d’un an commence à cette signature. Demandez-lui aussi si un ancien refus de permis a déjà fait courir ce délai.
Vendre votre terrain non constructible avec nous : les étapes
Vendre votre terrain non constructible avec nous se fait en quatre étapes. Aucun document à réunir pour recevoir notre offre, et aucune commission à payer.
Le numéro de parcelle suffit
Remplissez le formulaire en 30 secondes, puis nous vous appelons. Un pré ou un bois peut n'avoir aucune adresse. Son numéro de parcelle figure sur votre extrait cadastral, gratuit dans MyMinfin.
Une offre sous 48 h, à distance
Nous vérifions la zone, la présence d'un site Natura 2000, les risques et l'accès. Vous nous dites s'il y a un bail. Notre offre arrive sous 48 h, et nous en parlons avec vous.
Une visite, en général sans vous
Notre prix vous convient ? Vous signez notre offre, sous réserve de notre visite et des conditions convenues. Nous visitons dans les 10 jours qui suivent votre accord, en général sans vous. Le terrain est tel que décrit ? Le prix reste le même. Sinon, nous vous proposons un prix ajusté. Si vous refusez ce nouveau prix, il n'y a pas de vente, et rien à nous payer.
L'acte, avec le notaire de votre choix
L'acte se signe en général 5 à 8 semaines après votre accord sur notre prix. Une préemption ou la division du terrain peut allonger ce délai. Un document manque ? Nous le commandons après la signature de l'offre. Le document de sol, lui, c'est le notaire qui le demande. Avant de vous faire une offre, nous consultons déjà la carte de l'état des sols de votre Région. Qui paie les documents manquants ? Nous en discutons à la remise de l'offre.
Terrain non constructible : les questions fréquentes
Que puis-je faire d'un terrain en zone verte ?
Ce que vous pouvez faire d’un terrain en zone verte dépend de sa zone exacte. En Wallonie, le plan de secteur n’a pas de zone verte, mais une zone d’espaces verts. Elle protège le milieu naturel. En principe, aucune construction n’y est admise. Y abattre un arbre isolé à haute tige demande un permis. La zone verte bruxelloise n’admet que les travaux strictement nécessaires à la zone ou directement liés à son rôle social. Un terrain en zone verte se vend comme un autre : nous pouvons vous faire une offre.
Est-il possible de construire en zone Natura 2000 ?
La possibilité de construire en zone Natura 2000 dépend d’abord de la zone du terrain au plan de secteur. Si elle admet la construction, le permis peut encore être refusé ou soumis à conditions. Si le projet peut affecter le site, l’autorité vérifie d’abord qu’il ne porte pas atteinte à son intégrité.
Comment passer d'un terrain non constructible à un terrain constructible ?
Passer d’un terrain non constructible à un terrain constructible demande en principe une révision du plan de secteur. Le Gouvernement wallon décide cette révision. Parfois, un terrain situé entre deux maisons anciennes peut aussi recevoir un permis : c’est le comblement.
Quels sont les frais de notaire pour la vente d'un terrain non constructible ?
Les frais de notaire pour la vente d’un terrain non constructible sont en principe payés par l’acheteur. Les droits d’enregistrement sont de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. En Flandre, ils sont de 12 %, ou 10 % pour une terre agricole. Les honoraires du notaire s’y ajoutent. Le vendeur paie en principe ses documents, comme l’extrait de sol. Avec nous, cela se discute à la remise de l’offre.
Peut-on vendre un terrain non constructible hérité ?
Oui, on peut vendre un terrain non constructible hérité, une fois l’acte d’hérédité obtenu : ce document désigne les héritiers. Tous les héritiers signent. Notre offre sous 48 h donne à chacun le même prix à discuter. Hérité, le terrain n’est pas visé par l’impôt sur la plus-value des terrains. Les démarches entre héritiers : voyez vendre une maison héritée ou en succession en Belgique.
Qui achète un terrain non constructible ?
Un terrain non constructible peut intéresser ceux à qui il sera utile. C’est par exemple un voisin, un agriculteur, un chasseur, un propriétaire de bois ou une association pour la nature. Un acheteur direct, comme nous, peut aussi l’acheter comptant, en l’état : notre offre arrive sous 48 h.
Achetez-vous une petite parcelle sans accès à la rue ?
Oui, nous pouvons acheter une petite parcelle sans accès à la rue, au cas par cas. Envoyez-nous le numéro de parcelle : sous 48 h, vous savez si nous pouvons l’acheter, et à quel prix.
Votre terrain non constructible, partout en Belgique
Nous étudions votre terrain non constructible où qu’il soit en Belgique. Wallonie, Bruxelles ou Flandre : le nom des zones change, notre méthode reste la même. Nous travaillons depuis Verviers.
Vous habitez loin ? Le numéro de parcelle nous suffit. Notre offre arrive sous 48 h, et nous visitons en général sans vous. Vous signez l’acte avec le notaire de votre choix.
Votre terrain est constructible ? Démarches, frais et nos deux formules d’offre : voyez vendre un terrain en Belgique.
Recevoir mon offre pour un terrain non constructible
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2. Votre offre sous 48 h
3. Une seule visite de vérification