Vendre une maison exposée à des nuisances en Belgique
Ligne haute tension, éoliennes, voie ferrée ou grand-route : vous voulez vendre une maison exposée à ces nuisances ? Acheteur direct, nous pouvons reprendre votre maison nous-mêmes, comptant, sans prêt bancaire, avec ses nuisances, dans son état actuel.
- Notre offre sous 48 h, établie à distance
- Pour tous types de biens, partout en Belgique
- Une seule visite, après notre offre
- Aucune commission à payer
Donnez l’adresse de la maison. Ce qui se trouve près d’elle ? Dites-le-nous quand nous vous rappelons.
Vendre Ma Maison
Dans la presse
Une maison exposée à une ligne haute tension se vend-elle ?
Oui, une maison exposée à une ligne haute tension peut se vendre. La ligne reste en place après la vente : l’acheteur la reprend avec la maison. Le prix peut en tenir compte : il se négocie entre vous et l’acheteur.
Ce que reprend la vente
Un réseau d’électricité est une servitude de droit public : une contrainte imposée par la loi, dans l’intérêt général.
Dans le modèle de compromis des notaires, le bien est vendu avec toutes ses servitudes. Celles de votre titre de propriété y sont recopiées.
Ce que la loi permet
La loi du 10 mars 1925 permet de faire passer des câbles au-dessus des propriétés privées. Ils ne doivent ni s’y fixer ni les toucher.
L’installation d’une ligne n’entraîne aucune dépossession : le terrain reste à son propriétaire.
Pour les lignes qui relèvent des Régions, cette loi ne s’applique plus. Votre notaire vous dira si c’est le cas de la vôtre.
L'indemnité
Une ligne passe au-dessus, sur ou sous votre terrain ? L’entreprise d’électricité indemnise le préjudice qui en résulte, pour le propriétaire et le locataire. Une ligne qui passe seulement à côté n’entre pas dans ce cas.
L’indemnité se fixe à l’amiable ou par le juge. Elle peut prendre la forme d’une redevance : une somme versée chaque année, d’avance.
Vous touchez une indemnité ou une redevance ? Signalez-la à votre notaire avant de vendre. Vous nous vendez la maison ? L’indemnité déjà versée avant la vente vous reste.
Une nouvelle ligne : la Boucle du Hainaut
Ce projet de ligne de 380 kV relierait Avelgem à Courcelles. Elia, à l’origine du projet, a annoncé en septembre 2020 une indemnité pour perte de valeur. Cette indemnité vise les maisons et terrains à bâtir situés à moins de 125 m de la ligne. Elia écrivait que l’ensemble des indemnités « sera versé à la mise en service de la liaison ».
Sous certaines conditions, Elia se disait aussi disposée à racheter le bien, si le propriétaire le souhaitait. C’est un engagement pris pour ce projet, pas une règle pour toute ligne.
En novembre 2025, la révision du plan de secteur pour cette ligne n’était pas encore adoptée. Votre maison est près du tracé ? Demandez à Elia si ces mesures valent encore aujourd’hui. Nous pouvons aussi vous faire une offre, projet compris.
Un visiteur vous interroge sur les champs électromagnétiques ? Elia les mesure gratuitement dans les logements. Une mesure faite avant la vente vous permet de lui répondre par un chiffre.
Votre maison est proche d’une ligne, ou juste en dessous ? Nous pouvons vous faire une offre, ligne comprise, en l’état, partout en Belgique.
Une éolienne fait-elle baisser le prix d'une maison ?
Une éolienne peut faire baisser le prix d’une maison si l’acheteur trouve gênants la vue ou le bruit. Le prix se négocie librement. Deux cas se présentent : le parc tourne déjà, ou il est encore en projet.
Le parc tourne déjà. L’acheteur peut le voir et l’entendre pendant la visite, avant de faire son offre.
Le parc est en projet. En Wallonie, un parc éolien demande un permis d’environnement ou un permis unique. Avant la décision, la commune organise une enquête publique de 30 ou 15 jours, selon le projet. Cette enquête permet aux riverains de s’informer sur le projet.
Ce projet ne se voit pas encore à la visite. Parlez-en à votre notaire avant de signer : il vous dira s’il faut l’écrire au compromis. Pour un projet en Flandre ou à Bruxelles, renseignez-vous auprès de votre commune.
Avant de vendre près d’éoliennes
- Le parc est-il en service, autorisé ou seulement en projet ?
- Quel avis d’enquête publique la commune a-t-elle affiché ?
- Que voit et qu’entend l’acheteur depuis la maison et le jardin ?
Parc en service, autorisé ou en projet : nous pouvons vous faire une offre pour la maison, en l’état.
Comment vendre une maison le long du chemin de fer ou d'une grand-route ?
Pour vendre une maison le long du chemin de fer ou d’une grand-route, suivez trois étapes. Lisez la carte de bruit de votre Région, dites ce que la visite ne montre pas, puis choisissez votre acheteur.
Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.
| Votre Région | La carte officielle | Ce qu'elle montre |
|---|---|---|
| Wallonie | Les cartes stratégiques de bruit, dans l'application Cigale du Service public de Wallonie | Les grands axes. Routes : plus de 3 millions de véhicules par an. Voies ferrées : plus de 30 000 passages de trains par an. |
| Bruxelles | La carte multi-exposition, situation 2021 | Le bruit de la route, du rail et des avions, réuni sur une seule carte |
| Flandre | Les cartes de bruit, en néerlandais geluidsbelastingkaarten, année de référence 2021, sur Geopunt | La route, le rail, l'aéroport de Bruxelles National et le bruit dans les agglomérations |
- Repérez votre rue sur la carte. L’acheteur peut la consulter, comme vous. Votre rue n’y figure pas ? En Wallonie, la carte porte en effet sur les grands axes routiers et ferroviaires.
- Dites ce que la visite ne montre pas. Un train de nuit, le trafic aux heures de pointe, des vibrations : une visite ne les révèle pas toujours. En les disant, vous laissez l’acheteur faire son offre en connaissance de cause.
- Choisissez votre acheteur. Un particulier qui emprunte attend l’accord de sa banque. Comme acheteur direct, nous faisons notre prix bruit compris, et nous payons comptant. Notre offre arrive sous 48 h. Pourquoi c’est plus rapide : voyez vendre sa maison rapidement en Belgique.
Des avions passent aussi au-dessus de la maison ? Les aéroports de Liège et de Charleroi ont leurs propres zones de bruit. Ce qu’elles changent pour la vente : voyez vendre une maison en zone de bruit d’aéroport.
Vos visiteurs trouvent la maison bruyante ? Nous pouvons quand même vous faire une offre, en l’état.
Faut-il dire à l'acheteur qu'une ligne haute tension passe près de la maison ?
Oui, mieux vaut dire à l’acheteur qu’une ligne haute tension passe près de la maison, même s’il la voit. Votre notaire peut vous aider à l’écrire au compromis. Le conseil vaut aussi pour une éolienne, une voie ferrée ou une grand-route.
- Ce qui se voit. Le vendeur n’est pas responsable des vices apparents : les défauts que l’acheteur a pu constater lui-même. Une ligne visible est-elle un vice apparent ? Posez la question à votre notaire. Dans le doute, mieux vaut la signaler à l’acheteur et l’écrire au compromis.
- Ce qui se tait. Taire volontairement une information que vous deviez donner peut constituer un dol, c’est-à-dire une tromperie. Le dol permet d’annuler la vente et peut engager votre responsabilité. C’est à l’acheteur de prouver le dol.
- Ce que prévoit le compromis. Dans le modèle de compromis des notaires, l’acheteur n’a aucun recours contre vous pour un défaut, visible ou caché. Une exception : s’il prouve que vous connaissiez un défaut caché sans l’avoir déclaré. Un défaut que vous avez déclaré ne lui ouvre donc pas ce recours.
- Ce qui ne se voit pas encore. Un parc éolien autorisé, une nouvelle ligne annoncée, une route à élargir, un accord signé avec Elia ? Parlez-en à votre notaire avant le compromis. En Flandre, le modèle de compromis vous demande même de déclarer une emprise ou une expropriation à venir. Une emprise : une forme d’expropriation d’une partie du bien, temporaire ou définitive, par exemple pour une conduite en sous-sol.
Votre maison est aussi en zone inondable ? Ce que la zone inondable ajoute à la vente : voyez vendre une maison en zone inondable en Belgique. Un ancien puits de mine à proximité ? Ce que l’acheteur voudra savoir : voyez vendre une maison près d’un ancien puits de mine en Wallonie.
Dites-nous aussi ce qui entoure la maison : notre offre en tient compte.
Quelle décote pour une maison exposée à des nuisances ?
La décote d’une maison exposée à des nuisances se négocie entre vous et l’acheteur. Vous avez lu un pourcentage de décote en ligne ? Nous ne connaissons aucun pourcentage tiré d’une source officielle belge.
Ce qui compte, c’est le prix qu’un acheteur réel accepte en voyant la ligne, l’éolienne, le rail ou la route.
Ce que nous regardons pour notre prix
Nous partons de ce que la maison vaudra à la revente, nuisance comprise. Puis nous retirons nos frais et notre marge.
Ce que la maison permet
Nous regardons ce que la maison permet, nuisance comprise : l’habiter, la louer ou la rénover.
Près d’un rail ou d’éoliennes, nous louons ou revendons ensuite la maison, selon le bien.
Les ventes du quartier
Nous comparons avec des maisons vendues près de la vôtre. Nous retenons les prix signés, pas les prix affichés.
Les droits et les frais d'acte
Nous payons les droits d’enregistrement et les frais de l’acte d’achat. Ils entrent dans notre calcul.
L'attente et notre marge
Entre notre achat et la revente, du temps passe. Notre marge couvre ce temps et le risque de la revente.
Soyons clairs : notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En retour, vous recevez notre offre sous 48 h, et une seule visite suffit.
Vendre votre maison exposée avec nous : quatre étapes
Avec nous, votre maison exposée à une nuisance se vend en quatre étapes. Vous n’avez rien à fournir pour recevoir notre offre, et aucune commission à payer.
L'adresse, en 30 secondes
Le formulaire se remplit en 30 secondes : l'adresse de la maison et vos coordonnées. Ce qui se trouve près d'elle, dites-le-nous quand nous vous rappelons.
Notre offre sous 48 h
Nous étudions la maison à distance, sans vous demander aucun document. Notre offre vous parvient sous 48 h, avant toute visite.
Une seule visite de la maison
Le prix vous convient ? Vous signez notre offre, sous réserve de notre visite et des conditions convenues.
Nous visitons la maison dans les 10 jours qui suivent votre accord sur le prix. Une seule visite : avec vous, ou sans vous si vous ne pouvez ou ne voulez pas vous déplacer. La maison correspond à ce que vous nous avez dit ? Notre prix reste celui de l'offre. Dans le cas contraire, nous vous soumettons un prix ajusté. Si vous le refusez, nous en restons là, sans aucun frais pour vous.
L'acte, avec le notaire de votre choix
L'acte se signe en général 5 à 8 semaines après l'accord sur le prix. Il manque un document pour l'acte ? Nous le commandons une fois l'offre signée. Qui paie les documents manquants se discute à la remise de l'offre, à l'étape 2. Le document de sol, c'est le notaire qui le demande. Avant de vous faire une offre, nous consultons déjà la carte de l'état des sols de votre Région.
Maison exposée à des nuisances : les questions fréquentes
Quelle distance entre une ligne haute tension et une maison ?
Le BBEMG de l’Université de Liège indique qu’aucune réglementation belge ne limite l’implantation d’une maison près d’une ligne haute tension. Ce groupe de chercheurs précise que les règles portent sur des distances de sécurité, selon la tension. Les 125 m de la Boucle du Hainaut ne sont pas une distance légale. C’est le seuil d’indemnité annoncé par Elia pour ce projet. Les limites publiées par le SPF Santé publique portent sur les champs électromagnétiques, pas sur une distance.
Que disent les autorités belges des champs électromagnétiques d'une ligne haute tension ?
Pour les champs électromagnétiques d’une ligne haute tension, le SPF Santé publique publie les limites d’une recommandation européenne. Elles sont de 5 kV/m pour le champ électrique et de 100 microteslas pour le champ magnétique. Le Conseil supérieur de la santé ajoute une précaution pour les enfants de moins de 15 ans. Il recommande de limiter leur exposition à 0,4 microtesla, en moyenne sur une longue période. Ce sont les Régions qui appliquent ces recommandations aux lignes haute tension. Elia mesure gratuitement les champs dans les logements.
Une nouvelle ligne haute tension peut-elle passer sur mon terrain ?
Une nouvelle ligne du réseau de transport d’électricité peut passer sur un terrain privé non bâti et non clôturé. Il faut d’abord une déclaration d’utilité publique. L’entreprise d’électricité peut ensuite surveiller, entretenir et réparer la ligne. Les travaux ne commencent qu’après une notification directe au propriétaire et au locataire. La loi permet aussi de faire passer des câbles au-dessus des propriétés privées, sans s’y fixer ni les toucher. Le préjudice qui en résulte est indemnisé, à l’amiable ou par le juge.
Un câble haute tension enterré sous le jardin se déclare-t-il à la vente ?
Un câble haute tension enterré sous le jardin : signalez-le à votre notaire avant la vente. Au compromis, vous déclarez si le bien subit une emprise, en sous-sol ou en surface. Une emprise est une forme d’expropriation d’une partie du bien. Le modèle de compromis des notaires vise l’emprise faite au profit d’un pouvoir public ou d’un tiers. Votre notaire vous dira si ce câble en est une. Remettez-lui tout document à son sujet, comme une convention.
Une éolienne ou une voie ferrée voisine ouvre-t-elle droit à une indemnité ?
Pour un trouble de voisinage excessif, le droit belge permet au juge d’accorder une indemnité. Le Code civil vise le trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Le juge tient compte de toutes les circonstances, par exemple du fait que le bien voisin sert au public. Pour une éolienne ou une voie ferrée, un avocat vous dira si votre cas ouvre droit à une indemnité.
Achetez-vous une maison sous une ligne ou le long d'une autoroute ?
Oui, nous pouvons faire une offre pour une maison sous une ligne ou le long d’une autoroute. Comme pour tous types de biens, nous l’étudions en l’état, partout en Belgique. Donnez l’adresse dans le formulaire. Ce qui gêne près de la maison, dites-le-nous quand nous vous rappelons. Notre offre arrive sous 48 h, avant toute visite.
Ma maison ne se vend pas à cause du bruit : que faire ?
Une maison invendue à cause du bruit peut vous amener à revoir le prix ou l’acheteur visé. Le bruit, vous ne pouvez pas le supprimer. Le prix demandé et le type d’acheteur, vous pouvez les changer. Comme acheteur direct, nous faisons notre prix en connaissant le bruit : notre offre arrive sous 48 h. Que faire d’une maison qui reste invendue : voyez ma maison ne se vend pas.
Votre maison exposée, partout en Belgique
Voie ferrée à Bruxelles, nationale en Wallonie, autoroute en Flandre : nous étudions votre maison partout en Belgique. Nous travaillons depuis Verviers.
Wallonie, Bruxelles ou Flandre : les cartes de bruit et les règles changent d’une Région à l’autre. Notre façon de calculer notre offre, elle, reste la même.
Vous habitez loin de la maison ? Son adresse suffit pour notre offre sous 48 h. Ensuite, une seule visite : avec vous, ou sans vous si vous ne pouvez ou ne voulez pas vous déplacer.
Recevoir mon offre pour une maison exposée à des nuisances
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