Comment vendre une maison en mauvais état en Belgique
Toiture qui fuit, humidité, électricité d’origine : vous n’avez ni le budget ni l’envie de faire ces travaux ? Une maison en mauvais état peut se vendre telle quelle. Nous achetons la vôtre en l’état : notre offre arrive sous 48 h, avant toute visite.
- Recevez notre offre sous 48 h
- Rien à réparer ni à vider avant la vente
- Une seule visite de vérification
- Aucune commission à payer
Remplissez le formulaire : nous vous appelons pour connaître l’état de la maison, et notre offre arrive sous 48 h.
Vendre Ma Maison En Mauvais État
Dans la presse
Est-il possible de vendre une maison en mauvais état ?
Oui, il est possible de vendre une maison en mauvais état : la loi n’oblige pas à rénover avant de vendre. L’acheteur la reprend telle qu’elle est, avec sa toiture, son humidité et son électricité.
Beaucoup de propriétaires pensent devoir tout remettre en ordre avant de mettre en vente. Ce n’est pas le cas. On vous demande seulement deux choses : dire ce que vous savez de la maison, et réunir les documents obligatoires.
La vraie difficulté n’est pas la loi. C’est de trouver un acheteur qui accepte l’état de la maison, à un prix qui vous convient.
Pourquoi une maison en mauvais état se vend mal à un particulier
Une maison à rénover se vend mal à un particulier : ses devis font baisser le prix, son crédit reste incertain. Elle attire pourtant du monde aux visites.
- Chaque visiteur revient avec ses devis, et le prix se discute d'une visite à l'autre
- Sa banque prête sur la valeur fixée par son expert : le reste du prix vient de ses économies
- Il signe souvent sous condition de crédit : s'il prouve un refus de sa banque dans le délai, la vente tombe
- Pendant ce temps, le précompte immobilier, l'assurance et le chauffage restent à votre charge
Rénover, agence, vente publique ou acheteur direct : quelle voie choisir ?
Pour choisir entre rénover, l’agence, la vente publique ou un acheteur direct, comparez ce que chaque voie vous coûte. Ce peut être de l’argent à avancer, du temps, ou une part du prix. La vente publique se fait le plus souvent en ligne, sur Biddit, par un notaire.
Une maison habitable, sans urgence, rapporte souvent davantage en agence. Un acheteur direct achète lui-même la maison, sans agence. Nous en sommes un : ce tableau compare donc aussi notre offre.
Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.
| Vendre à un acheteur direct | Vendre en l'état par une agence | Vendre aux enchères sur Biddit | Rénover avant de vendre | |
|---|---|---|---|---|
| Prix | Un prix qui tient compte des travaux, connu sous 48 h | Le prix du marché, négocié sur les devis de travaux | Connu à la fin des enchères ; vous fixez un prix minimum | Celui d'une maison remise en état |
| Délai | Acte en général 5 à 8 semaines après votre accord sur le prix | 3 à 8 mois en moyenne, acte compris | Au moins 4 semaines de préparation, 8 jours d'enchères, puis le paiement, en général sous 6 semaines | Le chantier, puis la vente |
| Frais pour vous | Aucune commission | Commission, en général 2 à 6 % du prix, hors TVA | Une partie des frais de la vente, à demander au notaire | Le coût des travaux, avancé par vous, puis les frais de la vente |
| Crédit de l'acheteur | Aucune condition, achat comptant | Souvent une condition de crédit | Pas de condition de crédit, sauf si les conditions de la vente la prévoient | Souvent une condition de crédit |
| Travaux avant la vente | Aucun, achat en l'état | Aucun exigé ; l'acheteur les déduit de son offre | Aucun, vente dans l'état du jour | Tout le chantier, à vos frais |
| Le bon choix si | Vous voulez un prix connu vite et un acte en général 5 à 8 semaines après l'accord, sans rien réparer | La maison reste habitable et rien ne presse | La maison peut intéresser plusieurs acheteurs, et un prix inconnu d'avance vous convient | Vous avez le budget, le temps et des entrepreneurs fiables |
Vous hésitez ? Demandez notre offre et une estimation d’agence. De l’estimation, retirez la commission et les charges des mois d’attente : vous comparez deux montants nets.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Non, vous n’êtes pas obligé de faire des travaux avant de vendre une maison en mauvais état. Elle se vend dans son état du jour.
Faut-il en faire quand même ? Rarement. Chaque euro de travaux est avancé par vous, et le prix de vente ne vous le rend pas toujours. L’acheteur refera de toute façon la maison à son goût, et il déduit ses travaux de son prix.
Ce qui l’attend après l’achat explique aussi son prix. Il devra mettre en ordre une électricité non conforme. Le rapport de contrôle fixe son délai : 18 mois après l’acte, ou 12 mois après le contrôle. En Flandre, une maison achetée en label E ou F doit atteindre le label D dans les six ans. À Bruxelles, un logement en classe F ou G devra atteindre la classe E d’ici 2033. Ce calendrier peut encore changer. En Wallonie, aucune obligation de rénovation ne pèse sur l’acheteur, en octobre 2026.
Un coup de peinture reste permis, s’il ne cache pas un défaut que vous connaissez. Une seule précaution : évitez que la maison se dégrade jusqu’à l’acte. Gardez-la assurée jusque-là, et coupez l’eau si elle reste vide en hiver.
Votre maison est en classe F ou G ? Voyez aussi vendre une maison avec un mauvais PEB.
Ce que vous pouvez laisser tel quel
- Une toiture usée, ou qui fuit
- De l’humidité, des moisissures
- Des châssis et une cuisine d’origine
- Une installation électrique ancienne
- Un chantier commencé
- Les meubles et les encombrants, si l’acheteur les reprend, comme nous
Que devez-vous dire à l'acheteur sur l'état de la maison ?
Vous devez dire à l’acheteur les défauts de la maison que vous connaissez, même si vous vendez en l’état. C’est aussi ce qui vous protège. Un défaut annoncé avant la signature, l’acheteur l’achète en connaissance de cause.
Un vice caché est un défaut grave, déjà là à la vente, qu’un acheteur attentif ne pouvait pas voir. S’il en découvre un, l’acheteur doit agir vite. Mais entre particuliers, le compromis type des notaires exclut la garantie des vices cachés. Cette clause ne couvre pas un défaut que vous connaissiez et n’avez pas déclaré.
Vous avez hérité de la maison et la connaissez mal ? Dites ce que vous savez : on n’attend pas plus de vous. Pour aller plus loin : vendre une maison en l’état.
À noter avant de vendre
- Les infiltrations et les fuites que vous avez vues
- Une mérule, même traitée
- Un sinistre passé : incendie, inondation
- Une citerne à mazout, enterrée ou non
- Les travaux faits sans permis, avec leur date
Des travaux sans permis ? Ce qu’ils changent à la vente : voyez vendre un bien en infraction urbanistique.
Les documents obligatoires, même pour une maison en mauvais état
Le mauvais état ne dispense d’aucun document obligatoire. Les principaux sont les mêmes que pour toute vente :
- le certificat PEB, appelé EPC en Flandre ;
- un rapport de contrôle électrique valable, sauf accord quand l’acheteur refait toute l’installation ;
- l’attestation du sol ;
- les renseignements urbanistiques de la commune ;
- en Wallonie, pour une citerne à mazout de 3 000 litres ou plus, son dernier rapport de contrôle ;
- en Flandre, pour une maison construite avant 2001, l’attestation amiante.
Certains se préparent tôt. Le certificat PEB se fait avant de mettre la maison en vente, dans les trois Régions. En Flandre, même une maison inhabitable ou à démolir se vend avec un EPC. En Wallonie et à Bruxelles, la commune a 30 jours pour fournir les renseignements urbanistiques : demandez-les tôt.
Votre notaire vous dit lesquels demander, et quand. Avec nous, s’il en manque un, notre offre reste possible : il est établi ensuite, avant le compromis ou l’acte. Selon le dossier, nous pouvons nous en charger : qui le paie se fixe avec notre offre.
Votre maison a été déclarée insalubre ou inhabitable ? Elle se vend aussi : voyez vendre une maison insalubre ou inhabitable.
Toiture, humidité, mérule, amiante : ce que nous reprenons tel quel
Quel que soit son état, nous reprenons votre maison telle quelle. Une condition : que vous nous disiez ce que vous savez. Nous chiffrons chaque défaut avant la visite, sur vos photos et vos réponses : c’est notre métier.
Toiture et charpente
Toit qui fuit, charpente abîmée ou effondrée : nous chiffrons la réfection dans notre prix. Après un incendie ou une inondation : voyez vendre une maison sinistrée ou inondée.
Humidité
Infiltrations, remontées capillaires, moisissures : une seule visite nous suffit pour confirmer notre prix. Voyez vendre une maison humide.
Mérule
Nous achetons sans exiger de traitement. Le prix dépend de son avancée. Voyez vendre une maison avec de la mérule.
Amiante
Nous achetons sans retrait préalable, et nous nous chargeons de l’amiante après l’achat. Voyez vendre une maison avec de l’amiante.
Électricité et mazout
Toute l’électricité à refaire ? En général, nous convenons avec vous de ne pas la faire contrôler : l’acte mentionne cet accord. Une citerne non conforme ? Nous achetons aussi. Voyez vendre une maison sans conformité électrique et vendre une maison avec chauffage au mazout.
Maison pleine
Vous pouvez partir en laissant tout : meubles, cave, grenier. Le vide-maison peut être à notre charge ; si vous préférez vider vous-même, notre prix est un peu plus haut. Voyez vendre sa maison sans la vider.
En vidéo, trois maisons que nous avons achetées près de Liège, filmées en septembre 2026. Une maison à rénover à Oupeye, et deux à Grâce-Hollogne, dont une reprise avec tout son contenu.
Vendre avec nous : de l'offre sous 48 h à l'acte
Vous n’avez rien à réparer ni à vider, et aucun diagnostic à faire avant. Nous achetons comptant : aucune condition de crédit ne retarde l’acte.
Vous nous décrivez la maison
Le formulaire prend 30 secondes. Nous vous appelons pour connaître son état : toiture, humidité, citerne, encombrants.
Notre offre sous 48 h
Nous l'établissons à distance, avec vos photos et vos réponses. Elle arrive avant toute visite.
Une seule visite
Si le prix vous convient, vous signez notre offre, sous réserve de la visite. Nous passons dans les 10 jours, même sans vous si vous nous confiez les clés. La maison peut rester pleine, et nous n'ouvrons ni plancher ni plafond sans votre accord exprès. Si son état correspond à votre description, le prix est confirmé. Sinon, nous proposons un prix ajusté, que vous êtes libre de refuser.
L'acte chez votre notaire
L'acte se signe en général 5 à 8 semaines après votre accord sur le prix. Chaque partie peut avoir son notaire, sans frais en plus. Le prix est payé à l'acte.
Comment estimer le prix d'une maison en mauvais état ?
Pour estimer le prix d’une maison en mauvais état, partez du prix d’une maison comparable remise en état. Retirez ensuite le coût des travaux, chiffré sur devis. Comparez enfin avec les ventes récentes de maisons à rénover dans votre quartier.
Comment se calcule notre offre
Notre offre part du même calcul, puis retire nos frais et notre marge. Nous comptons les travaux au prix qu’un particulier paierait à une entreprise.
Le prix d'une maison remise en état
Nous regardons à quel prix se vendent des maisons comparables, remises à neuf, dans votre quartier.
Les travaux
Nous chiffrons ce qu’il faut refaire : toiture, humidité, électricité, chauffage, amiante, vidage, selon l’état de la maison.
Les frais jusqu'à la revente
Droits d’enregistrement, précompte immobilier, financement des travaux : nous payons ces frais, et nous les retirons de notre offre.
Notre marge
Elle couvre les imprévus du chantier et le risque de la revente.
Soyons clairs : notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. Il tient compte de tout ce que nous reprenons : les travaux, le vidage et le risque.
Vendre une maison en mauvais état : les questions fréquentes
Comment se débarrasser d'un bien immobilier invendable ?
Pour vous débarrasser d’un bien immobilier invendable, ajustez d’abord son prix à son état réel, travaux déduits. Vous pouvez aussi le mettre aux enchères sur Biddit, avec un prix minimum. Ou le vendre en l’état à un acheteur direct, comme nous, qui paie sans condition de crédit.
Qu'est-ce qui peut empêcher la vente d'une maison ?
Ce qui peut empêcher la vente d’une maison, c’est rarement son état. C’est plutôt une signature qui manque, celle d’un héritier ou d’un copropriétaire. Pour le logement familial, il faut aussi l’accord du conjoint ou du cohabitant légal. Avec un acheteur particulier, un refus de crédit peut encore faire tomber la vente.
Doit-on boucher les trous dans une maison quand on la vend ?
Non, on ne doit pas boucher les trous d’une maison quand on la vend : elle se vend dans son état. Reboucher des trous de clous ou de chevilles ne pose pas de problème. Cacher une fissure ou une infiltration connue se retournerait contre vous : l’acheteur pourrait agir pour vice caché.
Comment vendre une maison avec des travaux non déclarés ?
Pour vendre une maison avec des travaux non déclarés, dites-le à l’acheteur avant de signer, avec leur date. Il achète alors en connaissance de cause. Une infraction cachée, découverte plus tard par la commune, peut lui permettre d’annuler la vente. Nous achetons aussi des maisons avec des travaux faits sans permis.
Quels travaux donnent de la valeur à une maison ?
Les travaux qui donnent de la valeur à une maison sont d’abord ceux que l’acheteur devrait faire lui-même. Par exemple, remettre l’électricité en conformité, ou réparer une toiture qui fuit. Ils rassurent les visiteurs. Mais leur coût ne se retrouve pas toujours dans le prix : comparez avant de lancer un chantier.
Faut-il un diagnostic avant de vous vendre une maison en mauvais état ?
Non, aucun diagnostic n’est nécessaire avant de nous vendre une maison en mauvais état. Vos photos et vos réponses suffisent pour notre offre. La visite vérifie ensuite ce que vous nous avez dit. Les documents obligatoires restent dus ; s’il en manque un, notre offre reste possible.
Combien de temps faut-il pour vendre une maison en mauvais état avec vous ?
Avec nous, vendre une maison en mauvais état prend en général 5 à 8 semaines, de votre accord à l’acte. Notre offre arrive sous 48 h, avant toute visite. En agence, comptez 3 à 8 mois en moyenne, acte compris.
Comment obtenir une offre rapidement pour mon bien ?
Pour obtenir une offre rapidement pour votre bien, remplissez le formulaire avec l’adresse de la maison et vos coordonnées. Nous vous appelons pour connaître son état. Notre offre arrive sous 48 h, établie à distance, avant toute visite. Si le prix vous convient, une seule visite de vérification suit.
Nous achetons votre maison en mauvais état partout en Belgique
Nous achetons votre maison dans son état, en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Nous achetons aussi des appartements et des terrains, et nous travaillons depuis Verviers.
Vous ne vivez pas près de la maison ? Envoyez-nous vos photos : notre offre arrive sous 48 h, sans déplacement de votre part. La visite peut se faire sans vous, avec les clés, même si la maison est pleine. Vous signez ensuite l’acte chez le notaire de votre choix, en personne ou par procuration.
Votre maison est en bon état et vous voulez surtout vendre vite ? Voyez vendre sa maison rapidement en Belgique.
Recevoir mon offre pour une maison en mauvais état
1. Remplissez le formulaire
2. Votre offre sous 48 h
3. Une seule visite de vérification