Vendre une maison ou un terrain en zone karstique
Contrainte karstique, doline sur la parcelle, permis refusé, acquéreur inquiet : vous voulez vendre votre maison ou votre terrain ? Acheteur direct, nous pouvons l’acheter nous-mêmes, comptant, sans prêt bancaire, et en l’état.
- Notre offre sous 48 h, avant toute visite
- Tous niveaux de contrainte karstique
- Aucun document à fournir pour l'offre
- Aucune commission
Une adresse ou un numéro de parcelle suffit.
Vendre Mon Bien
Dans la presse
Peut-on vendre un bien en zone karstique, ou un terrain avec une doline ?
Oui, un bien en zone karstique peut se vendre, même un terrain avec une doline. Pour la vente, le karst ajoute deux points à connaître.
- Ce que dit l’acte. En Wallonie, la commune délivre le certificat d’urbanisme n° 1. Il indique si le bien est exposé au karst. Le compromis et l’acte reprennent cette information, pour une maison comme pour un terrain.
- Ce que l’acheteur pourra bâtir. Pour un bien exposé au karst, un permis peut être refusé ou assorti de conditions. Cela vaut pour une maison neuve comme pour un agrandissement.
Votre acheteur s’inquiète ? Montrez-lui la carte des contraintes karstiques, puis le certificat d’urbanisme n° 1. Si votre bien est en contrainte modérée, le permis n’est pas refusé d’office : des études complémentaires du sous-sol sont demandées. Votre acheteur renonce quand même ? Nous pouvons vous faire une offre.
Vous avez hérité d’un terrain avec une doline ? Les démarches entre héritiers, avant de vendre : voyez vendre une maison héritée ou en succession en Belgique.
Ce que nous vous conseillons
- Dites tout, et tôt. Le modèle de compromis des notaires le rappelle : le vendeur informe de lui-même l’acheteur sur la situation urbanistique du bien. Dans ce modèle, le karst fait partie de cette situation.
- Une doline, un affaissement ou des fissures que vous connaissez ? Signalez-les à l’acheteur dès le premier contact.
- Notre offre arrive sous 48 h, que la contrainte soit forte, modérée ou faible.
Comment savoir si votre bien est en zone karstique ?
Pour savoir si votre bien est en zone karstique, regardez d’abord en ligne la carte des contraintes karstiques. Le certificat d’urbanisme n° 1 indique ensuite si votre bien est exposé au karst. Si votre bien est dans une zone de consultation de la DRIGM, la Fiche d’Informations du Sous-sol complète ces informations. La DRIGM est la Direction des risques industriels, géologiques et miniers du Service public de Wallonie.
Faites glisser le tableau vers la gauche pour lire les trois colonnes.
| Où regarder | Ce que vous y lisez | Qui, et en combien de temps |
|---|---|---|
| La carte des contraintes karstiques | Le niveau autour de votre bien : forte, modérée ou faible | Le Service public de Wallonie, sur WalOnMap, accessible à tous |
| L'Atlas du karst wallon | Les phénomènes un par un : dolines, grottes, effondrements | Sur le Géoportail de la Wallonie. La Commission wallonne d'étude et de protection des sites souterrains le met à jour |
| Le certificat d'urbanisme n° 1 | Si le bien est exposé au karst, comme à d'autres risques naturels | La commune, dans les trente jours |
| La Fiche d'Informations du Sous-sol | Les contraintes karstiques, les mines, les glissements de terrain connus | Le Service public de Wallonie (DRIGM), pour un bien en zone de consultation : gratuite, délai actuel de 90 jours, valable six mois |
Les risques que reprend le certificat sont accessibles à tous sur le Géoportail de la Wallonie. Sur WalOnMap, le site de cartes du Géoportail, tapez votre adresse, puis affichez la carte des contraintes karstiques.
La Fiche d’Informations du Sous-sol se demande au Service public de Wallonie. Elle couvre le karst, et aussi les anciennes mines. Elle vise un bien situé dans une zone de consultation de la DRIGM. Votre maison est près d’un puits de mine ? Les règles propres aux mines : voyez vendre une maison près d’un ancien puits de mine en Wallonie.
Vous attendez encore le certificat ou la fiche ? Pour notre offre, vous n’avez besoin d’aucun de ces documents : l’adresse du bien suffit. Pour la vente, la fiche du sous-sol, c’est le notaire qui s’en charge.
Qu'est-ce qu'une zone de contrainte karstique ?
Une zone de contrainte karstique est un périmètre où le Service public de Wallonie signale un risque lié au karst. Sa carte des contraintes karstiques compte trois niveaux.
Voici chaque niveau, décrit avec les mots du Service public de Wallonie.
- Contrainte forte. « Toute construction doit être évitée, voire interdite », car les risques liés au karst y sont importants.
- Contrainte modérée. « Les demandes de permis ne doivent pas y être systématiquement refusées, mais faire l’objet d’investigations complémentaires ». Autrement dit, le permis reste possible, après des études du sous-sol. Ces zones entourent aussi les zones fortes, comme périmètre de sécurité.
- Contrainte faible. Elle n’existe que dans le Tournaisis.
Une carte, pas une loi. L’article du Code du développement territorial sur les permis cite le karst, sans parler de niveaux. Ces niveaux viennent de la carte de l’administration. Une telle carte sert à orienter les décisions de permis, ou à les conditionner, écrit le Service géologique de Wallonie.
Votre terrain est en contrainte forte ? Nous pouvons l’acheter quand même, en l’état.
Peut-on construire sur un terrain en zone karstique ?
Sur un terrain en zone karstique, un permis d’urbanisme peut être refusé, ou accordé sous conditions de protection. En Wallonie, le Code du développement territorial le prévoit pour tout bien exposé au karst. Le refus n’est pas automatique : le texte dit « peut ».
Qui décide ? L’autorité qui délivre le permis, comme la commune. Elle peut demander l’avis des services qu’elle juge utiles.
Une doline sur le terrain ? Les dolines font partie des phénomènes recensés dans l’Atlas du karst. Autour d’un tel phénomène, il est préconisé d’interdire la construction, écrit le Service géologique de Wallonie. Le Géoportail précise pourtant que, pour le Code, un phénomène de l’Atlas n’est pas systématiquement une contrainte majeure. Ici aussi, l’autorité qui délivre le permis tranche. Remblayer une doline n’arrête pas la dissolution du calcaire, note une étude de l’Université de Liège.
Et nous ? Votre terrain à bâtir est en zone karstique ? Nous pouvons l’acheter sans condition de permis : le risque d’un refus est pour nous. Vous préférez un prix plus élevé ? Nous pouvons aussi l’acheter sous condition de permis : la vente se fait si le permis est accordé. Les études du sous-sol utiles à ce permis sont alors à notre charge. Ces deux formules d’offre, en détail : voyez vendre un terrain en Belgique.
Le permis vous a été refusé ? Votre terrain peut quand même se vendre, et nous pouvons vous faire une offre. Ce qui compte quand vous ne pouvez pas y bâtir : voyez vendre un terrain non constructible en Belgique.
Qu'est-ce qu'un sol karstique ?
Un sol karstique repose sur des roches solubles, comme le calcaire : l’eau qui s’infiltre les dissout. Sous terre, cette dissolution creuse des grottes et des rivières souterraines. En surface, elle forme des dolines et des effondrements.
En Wallonie, le sous-sol d’un tiers du territoire est fait de roches carbonatées, comme le calcaire. Sur une parcelle, trois formes de surface sont à connaître.
La doline
Une étude de l’Université de Liège la décrit comme une dépression fermée, c’est-à-dire un creux du sol. Par ce creux, l’eau peut s’infiltrer directement dans le sous-sol.
En Belgique, son diamètre peut aller d’un mètre à plusieurs dizaines de mètres, d’après la même étude.
L'effondrement karstique
Le Service géologique de Wallonie le décrit comme une dépression liée à la dissolution des calcaires. Cette dépression peut naître de l’effondrement du toit d’une cavité souterraine.
Vous en voyez un apparaître ? Ce service propose un formulaire pour le signaler.
La pseudo-doline
Elle ressemble à une doline, mais elle est d’origine humaine. L’Atlas du karst wallon la lie en général à une ancienne activité d’extraction.
Vous ne savez pas ce qu’est le creux de votre parcelle ? Pour notre offre, une adresse ou un numéro de parcelle suffit.
Comment se fixe le prix d'un bien en zone karstique ?
Le prix d’un bien en zone karstique se fixe librement, entre vous et l’acheteur. Ce que le bien permet de faire peut peser sur ce prix. Un terrain où un permis reste possible n’a pas le même usage qu’un terrain où l’administration préconise d’interdire la construction.
Pour une maison aussi, ce qu’elle permet de faire peut compter : l’agrandir ou la transformer plus tard.
Comment nous fixons notre prix
Notre calcul suit quatre points, du bien lui-même jusqu’à nos frais.
Ce que le bien permet
Niveau de contrainte, doline sur la parcelle, permis encore possible ou non : nous lisons tout avant de chiffrer.
Les ventes comparables
Nous regardons des biens comparables, réellement vendus dans votre région.
Les études et les raccordements
Une étude du sol à prévoir, un terrain à raccorder : ces coûts entrent dans notre calcul.
Nos frais et notre marge
Nous payons les droits d’enregistrement et les frais d’acte. Le coût de l’attente avant la revente est à notre charge. Notre marge couvre notre risque.
Disons-le franchement : notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, vous avez notre offre sous 48 h, quel que soit le niveau de contrainte, sans commission.
Vendre votre bien en zone karstique avec nous : les étapes
Avec nous, la vente de votre bien en zone karstique tient en quatre étapes. Vous ne payez aucune commission.
Une adresse ou un numéro de parcelle
Notre formulaire se remplit en 30 secondes, puis nous vous rappelons. Pour recevoir notre offre, vous ne fournissez rien : ni fiche du sous-sol, ni étude du sol.
Notre offre sous 48 h, sans visite
Depuis Verviers, nous lisons la carte des contraintes karstiques et l'Atlas du karst. Nous regardons aussi ce que votre bien permet de faire.
Une seule visite
Notre prix vous va ? Vous signez notre offre, sous réserve de notre visite et des conditions convenues. Nous passons dans les 10 jours qui suivent votre accord. Pour une maison, nous venons avec vous, ou sans vous si vous ne pouvez ou ne voulez pas vous déplacer. Pour un terrain nu, nous venons en général sans vous.
Tout correspond à votre description ? Notre prix ne bouge pas. Sinon, nous vous proposons un prix ajusté. Vous le refusez ? Il n'y a pas de vente, et vous ne nous devez rien.
L'acte, avec votre notaire
Vous choisissez le notaire. Comptez en général 5 à 8 semaines entre votre accord sur notre prix et l'acte. Il manque un document ? Nous le commandons après la signature de l'offre. Une exception : le document de sol, c'est le notaire qui le demande. Avant de vous faire une offre, nous consultons déjà la carte de l'état des sols de votre Région. Qui paie les documents manquants ? Nous en parlons avec vous quand nous vous remettons notre offre.
Zone karstique : les questions fréquentes
Qu'est-ce que le risque karstique ?
Le risque karstique est le danger qu’un terrain s’affaisse ou qu’une cavité s’effondre, parce que l’eau dissout le calcaire. En Wallonie, le Code du développement territorial cite le karst parmi les risques naturels et contraintes géotechniques majeurs. Pour votre bien, ce risque se lit sur la carte des contraintes karstiques et dans le certificat d’urbanisme n° 1.
Le karst figure-t-il sur le plan de secteur ?
Non, le karst ne figure pas parmi les zones du plan de secteur : ses périmètres forment une carte à part. Le Service public de Wallonie la publie sur son Géoportail, à côté du plan de secteur. La zone de votre terrain, et ce qu’elle permet : voyez le plan de secteur en Wallonie.
La carte des contraintes karstiques est-elle à jour ?
La dernière mise à jour de la carte des contraintes karstiques date du 28 avril 2014, indique le Géoportail. Pourtant, ses derniers périmètres remontent à 2006. L’Atlas du karst wallon, qui recense les phénomènes un par un, est une autre carte. Sa mise à jour est confiée à la Commission wallonne d’étude et de protection des sites souterrains.
Combien de communes wallonnes comptent des phénomènes karstiques ?
Au moins 153 communes wallonnes comptent des phénomènes karstiques sur leur territoire. Au 1er janvier 2011, l’Atlas du karst en recensait 6 250, dont un millier de cavités. Ces chiffres sont ceux du Service géologique de Wallonie. Votre commune est concernée ? Le certificat d’urbanisme n° 1 dit si votre bien lui-même est exposé au karst.
Mon assurance couvre-t-elle un effondrement karstique ?
Ce n’est pas certain : la loi ne nomme pas l’effondrement karstique parmi les catastrophes naturelles que l’assurance incendie couvre. Parmi ces catastrophes, elle cite le glissement ou l’affaissement de terrain, pour un contrat incendie « risques simples ». La loi le définit comme un « mouvement d’une masse importante de terrain », dû, même en partie, à un phénomène naturel. Un effondrement karstique entre-t-il dans cette définition ? Posez la question à votre assureur, par écrit, pour votre contrat.
Le karst empêche de bâtir : ai-je droit à une indemnité ?
Non, le karst n’ouvre pas droit à l’indemnité wallonne de moins-value, même s’il empêche de bâtir. Cette indemnité vise un terrain rendu non constructible par une révision du plan de secteur. Le Code du développement territorial exclut cette indemnité pour un terrain exposé au karst. Les conditions et les délais de cette indemnité : voyez vendre un terrain non constructible en Belgique. Votre terrain peut quand même se vendre : nous pouvons vous faire une offre.
Achetez-vous une maison fissurée en zone karstique ?
Oui, nous pouvons acheter une maison fissurée en zone karstique, en l’état : vous ne réparez rien avant de vendre. Pour recevoir notre offre, vous n’avez rien à fournir. Dites-nous simplement ce que vous savez des fissures. Un affaissement a déjà abîmé la maison ? Nous n’attendons pas d’expertise pour l’acheter. Ce qu’il faut savoir pour la vendre : voyez vendre une maison fissurée.
Peut-on vendre seulement la partie du terrain sans doline ?
Oui, vendre seulement la partie du terrain sans doline passe par une division : un géomètre trace le lot vendu. Nous pouvons acheter une partie de terrain, et payer le géomètre s’il n’est pas déjà passé. Le plan de division et les délais : voyez vendre une partie de son terrain en Belgique.
Nous achetons votre bien en zone karstique, partout en Belgique
Dans le Tournaisis comme ailleurs en Wallonie, nous étudions votre maison ou votre terrain en zone karstique. Nous travaillons depuis Verviers, partout en Belgique.
Vous habitez loin du bien ? Son adresse ou son numéro de parcelle suffit pour notre offre, qui arrive sous 48 h, avant toute visite. Pour un terrain nu, nous passons en général sans vous. Pour une maison, nous venons avec vous, ou sans vous si vous ne pouvez ou ne voulez pas vous déplacer. Vous signez l’acte avec le notaire de votre choix.
Votre maison est aussi en zone inondable ? Ce qui change pour la vendre : voyez vendre une maison en zone inondable en Belgique. Vous voulez avant tout vendre vite ? Notre méthode : voyez vendre sa maison rapidement en Belgique.
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