Réponse rapide : racheter la soulte, c’est garder la maison en versant à l’autre la valeur de sa part. Aucune formule légale ne fixe la soulte. En pratique, c’est la part de l’autre dans la valeur de la maison, moins sa part du crédit restant. Par un partage, l’impôt est de 1,10 % après un divorce ou la fin d’un Pacs. Entre héritiers, il est de 2,50 %. Entre concubins ou amis, la soulte paie les droits d’une vente.
Le rachat se signe chez le notaire. Il se finance le plus souvent par un prêt. Avec un crédit en cours, il faut l’accord de la banque pour que celui qui garde reste seul emprunteur. Elle peut refuser. Dans ce cas, ou si personne ne peut racheter, reste la vente de la maison.
Sommaire : rachat de soulte
Qu’est-ce que le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte, c’est garder seul un bien possédé à plusieurs, en payant aux autres leur part. La somme versée s’appelle la soulte. Ce rachat met fin à l’indivision : le bien n’appartient plus qu’à un seul.
Au partage, vous répartissez ce que vous possédez ensemble : chacun reçoit la valeur de sa part. Celui qui garde plus que sa part, la maison par exemple, verse la différence en argent.
Le rachat se fait par l’un de ces deux actes :
- un partage avec soulte : la maison vous est attribuée, et vous versez la soulte ;
- une licitation : vous achetez la part de l’autre.
Ce choix change l’impôt : après un divorce, le partage avec soulte paie 1,10 %, la licitation 2,50 %. Demandez au notaire quelle forme convient à votre cas.
La soulte n’est pas toujours due. L’autre peut recevoir d’autres biens de même valeur en échange de la maison. Avec une maison, le partage se signe chez le notaire : c’est obligatoire.
Comment se passe le rachat de soulte ?
Le rachat de soulte se passe en quatre étapes, de l’estimation de la maison à la signature chez le notaire.
- Estimer la maison. On retient sa valeur au moment du partage, pas son prix d’achat. Faites-la estimer avant tout accord.
- Faire vos comptes. Achetée ensemble hors communauté, la maison se partage comme le dit l’acte d’achat ; sans précision, par moitié. Mariés en communauté, c’est moitié chacun. Entre héritiers, ce sont vos droits dans la succession. Le notaire ajoute les comptes entre vous : apport personnel, crédit payé seul après la séparation, travaux.
- Obtenir un prêt et l’accord de la banque. Celui qui garde finance la soulte et reprend le crédit restant, s’il y en a un. Il faut l’accord de la banque pour le laisser seul emprunteur, et elle peut refuser.
- Signer l’acte chez le notaire. L’acte constate le partage avec soulte ou la licitation. Le notaire vous dit comment et quand la soulte est versée.
Entre vous, tout peut se décider à l’amiable : la valeur, les comptes, les délais. Sans accord, le partage se fait en justice, et c’est le tribunal qui tranche.
Comment calculer la soulte ?
Pour calculer la soulte, prenez la part de l’autre dans la valeur, puis retirez sa part du crédit restant. Aucune méthode légale n’impose ce calcul : c’est l’usage.
| Votre situation | Le calcul | La soulte |
|---|---|---|
| Maison à 300 000 €, crédit restant 100 000 €, moitié chacun | 150 000 € moins 50 000 € | 100 000 € |
| Même maison, parts de 60 et 40 %, celui qui garde a 60 % | 120 000 € moins 40 000 € | 80 000 € |
| Maison à 500 000 €, crédit restant 120 000 €, moitié chacun | 250 000 € moins 60 000 € | 190 000 € |
| Maison héritée à 240 000 €, sans crédit, deux héritiers | La moitié de 240 000 € | 120 000 € |
Avec un crédit, ce calcul suppose que celui qui garde le reprend seul, si la banque accepte. Dans le premier cas, il aura donc 200 000 € à payer : 100 000 € de soulte et 100 000 € de crédit. Ce sont des exemples : votre notaire refait le calcul avec vos chiffres.
Plusieurs comptes peuvent changer la soulte : un apport personnel, un crédit remboursé seul après la séparation, des travaux payés seul. Le notaire chiffre ces comptes, puis vous les acceptez ensemble ; ne tenez rien pour acquis avant.
Mariés en communauté ? Un héritage ou l’argent d’avant le mariage, placés dans la maison commune, donnent droit à une récompense. L’inverse aussi : l’argent du couple qui a payé un bien personnel de l’un.
Une soulte trop basse peut être contestée. Celui qui part a reçu moins des trois quarts de ce qui lui revenait ? Il peut réclamer le complément pendant 2 ans à compter du partage.
Rachat de soulte avec un crédit en cours
Pour un rachat de soulte avec un crédit en cours, il faut l’accord de la banque. Soit elle laisse seul emprunteur celui qui garde la maison, soit il refait un prêt pour le tout. Dans les deux cas, la banque peut refuser.
La séparation ne met fin ni au crédit ni à l’engagement de chaque co-emprunteur. Celui qui part reste engagé envers la banque, tant qu’elle ne l’a pas libéré. Cette libération s’appelle la désolidarisation d’un prêt immobilier.
Avec ou sans crédit en cours, la soulte se finance en général par un nouveau prêt. Il suit les règles du crédit immobilier : l’offre ne peut être acceptée que 10 jours après sa réception.
Refaire un prêt pour le tout rembourse l’ancien crédit avant son terme. Cela peut coûter des frais de banque et une indemnité de remboursement anticipé. Elle va jusqu’à 6 mois d’intérêts, sans dépasser 3 % du capital restant. La séparation n’en dispense pas.
Si la banque refuse, il faut souvent vendre la maison pour solder le crédit. Voyez que faire si le rachat est impossible.
Quel est le coût d’un rachat de soulte ?
Le coût d’un rachat de soulte tient d’abord à un impôt, le droit de partage. Il va de 1,10 % à 2,50 %, selon votre situation et la forme de l’acte. Entre concubins ou amis, la soulte paie les droits d’une vente, plus élevés.
L’actif net, c’est la valeur des biens partagés, moins les dettes, dont le crédit restant.
| Votre situation | Rachat par un partage avec soulte | Rachat par une licitation |
|---|---|---|
| Après un divorce ou la rupture d’un Pacs | 1,10 % de l’actif net, soulte comprise | 2,50 % de la valeur des biens, votre part comprise |
| Entre héritiers | 2,50 % de l’actif net, soulte comprise | 2,50 % de la valeur des biens, votre part comprise |
| Entre concubins, ou amis qui ont acheté ensemble | La soulte paie les droits d’une vente ; le reste, 2,50 % | La part rachetée paie les droits d’une vente |
Avec notre exemple, après un divorce : 1,10 % de 200 000 €, soit 2 200 €, quelle que soit la soulte. Pour la maison héritée, sans dette : 2,50 % de 240 000 €, soit 6 000 €.
Au droit de partage s’ajoutent :
- une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur de la maison, soit 300 € pour 300 000 € ;
- la rémunération du notaire (ses émoluments), au tarif réglementé, sur la valeur des biens, dettes non déduites ;
- les frais de la banque, si vous prenez un nouveau prêt.
Entre concubins ou amis, les droits d’une vente dépendent du département : demandez le montant exact au notaire. Tous les taux et tous les cas sont détaillés dans notre article sur le droit de partage en France.
Et la plus-value de celui qui reçoit la soulte ? Entre époux, partenaires de Pacs ou héritiers, la soulte reçue n’est pas imposée comme une plus-value. Entre concubins non plus, si la maison a été achetée pendant le concubinage. Entre amis qui ont acheté ensemble, elle peut l’être : faites vérifier par le notaire.
Rachat de soulte selon votre situation
Le rachat de soulte suit des règles propres à votre situation : divorce, Pacs, concubinage ou succession. Ce qui change le plus : sans accord, le juge peut-il vous attribuer la maison ?
- Divorce. Le rachat se règle dans le partage de vos biens, avant ou après le divorce. Sans accord, vous pouvez demander au juge de vous attribuer la maison : il n’y est jamais obligé. Sous le régime de la séparation de biens, l’un des époux peut racheter la part de l’autre sans divorcer. Par une licitation, ce rachat paie 2,50 %. Voyez aussi notre page pour vendre sa maison après un divorce en France.
- Pacs. Après la rupture, vous pouvez aussi demander au juge que la maison vous soit attribuée. Il n’y est pas non plus obligé. Tout est sur notre page pour vendre la maison après une séparation de Pacs.
- Concubins, en union libre. Sans accord, la loi ne prévoit pas que le juge vous attribue la maison. Reste alors le partage en justice. Vendre ou garder la maison : nous détaillons tout sur la séparation de concubins.
- Succession. Le conjoint survivant qui habitait le logement peut exiger qu’il lui soit attribué. Un héritier copropriétaire qui y vit, et y vivait déjà au décès, peut aussi le demander. Sans accord, le tribunal tranche. Si vous préférez vendre, lisez notre page sur la vente d’une maison en succession en France.
Comment se passe le paiement d’une soulte ?
Le paiement d’une soulte se passe en une fois, sauf délais acceptés par l’autre ou imposés par le conjoint survivant. Un prêt peut financer ce paiement.
Sans accord entre vous, la soulte est payable comptant. Après un divorce, le juge peut toujours exiger un paiement en une fois. Le conjoint survivant qui garde le logement peut, lui, imposer des délais. Il peut étaler jusqu’à la moitié de la soulte, sur 10 ans au plus, avec intérêts.
Vous convenez d’un paiement différé ? Trois points vous protègent ou vous engagent :
- la protection : celui qui attend son argent a une hypothèque légale sur la maison, à faire inscrire ;
- la valeur : si le marché fait varier la maison de plus du quart, le reste dû varie d’autant. Une clause peut l’exclure ;
- la revente : faites écrire dans l’acte qu’en cas de revente, le reste dû sera payé aussitôt.
Comment ne pas payer la soulte ?
Pour ne pas payer de soulte, l’autre doit recevoir sa part autrement qu’en argent, ou vous la donner. Sinon, vous restez propriétaires ensemble, ou vous vendez la maison.
- D’autres biens en échange. L’autre prend des biens de même valeur, une épargne ou un autre logement par exemple.
- Une donation. L’autre vous donne sa part, par un acte chez le notaire. Vous ne versez rien, mais la donation paie des droits. Entre concubins, une donation de la moitié de la maison est taxée à 60 %.
- Rester propriétaires ensemble. Une convention d’indivision, un contrat écrit chez le notaire, fixe vos règles. Conclue pour une durée fixe, elle dure 5 ans au plus, renouvelable. Celui qui occupe seul la maison doit en principe une indemnité d’occupation à l’autre.
- Vendre la maison. Chacun reçoit sa part du prix : il n’y a plus de soulte à verser.
- Une prestation compensatoire en nature. Dans un divorce, l’un peut devoir à l’autre une prestation compensatoire. Le juge peut la régler en attribuant un bien à celui qui la reçoit, la maison par exemple.
Ce qui est interdit : estimer la maison trop bas, ou taire une partie de la soulte dans l’acte. L’acte doit dire toute la soulte convenue. Une soulte trop basse expose à un recours de l’autre et à un rappel d’impôt.
Rachat de soulte impossible : que faire ?
Si le rachat de soulte est impossible, faute de prêt ou d’accord, il reste à vendre la maison. À l’amiable et ensemble, c’est la sortie la plus simple.
- La banque refuse. Le prix de vente rembourse le crédit. Une fois le crédit soldé, aucun de vous ne reste engagé envers la banque.
- Vous ne vous entendez pas. Chacun peut demander le partage au juge. Si la maison ne peut pas être partagée, le juge peut la faire vendre aux enchères. Vous ne choisissez alors ni l’acheteur ni le prix. Toutes les voies entre propriétaires sont sur notre page pour vendre une maison en indivision en France.
- L’urgence. Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut autoriser un propriétaire à vendre seul. Il faut que l’urgence et l’intérêt commun l’exigent.
Vendre à l’amiable vous laisse choisir l’acheteur et le prix. Avec un acheteur qui n’emprunte pas, la vente n’attend aucun prêt. C’est notre cas : nous achetons la maison entière, en l’état, avec la signature de chaque propriétaire. Notre offre arrive sous 48 h, la même pour chacun de vous. Une seule visite a lieu, dans les 10 jours qui suivent votre accord sur le prix. L’acte se signe à la date que vous choisissez, au plus tôt 5 à 8 semaines après cet accord.
Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, vous n’avez ni commission à payer ni travaux à faire. Comme tout acheteur, nous payons les frais de l’acte de vente. Restent à votre charge les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et la mainlevée d’une hypothèque. Le prix rembourse d’abord le crédit, puis chacun reçoit sa part. Il ne couvre pas tout le crédit ? Nous achetons quand même si vous payez la différence, ou si la banque accepte.
Questions fréquentes
La soulte est-elle obligatoire en cas de divorce ?
Non, la soulte n’est pas obligatoire en cas de divorce. Elle n’est due que si l’un garde un bien qui vaut plus que sa part. Si l’autre reçoit d’autres biens de même valeur, aucune soulte n’est à verser. Vendre la maison et partager le prix l’évite aussi.
Qui décide du montant de la soulte ?
Le montant de la soulte se décide entre vous, chez le notaire. Vous vous accordez sur la valeur de la maison et sur vos comptes. Sans accord, le partage se fait en justice et le tribunal tranche. Faites estimer la maison : une part évaluée trop bas, de plus du quart, peut être contestée pendant 2 ans.
Peut-on faire un rachat de soulte sans divorce ?
Oui, un rachat de soulte sans divorce est possible si la maison est indivise. C’est le cas si vous l’avez achetée ensemble : mariés séparés de biens, pacsés ou concubins. Mariés en communauté, vous devez d’abord y mettre fin. C’est possible sans divorcer, par exemple par un changement de régime ou une séparation de corps. Après un changement de régime, le partage paie 2,50 %.
Comment se règle la soulte dans un divorce par consentement mutuel ?
Dans un divorce par consentement mutuel, la soulte se fixe dans l’état liquidatif, le document qui partage vos biens. Il fait partie de la convention et, avec une maison, se signe chez le notaire. Ce partage paie 1,10 %. Chacun a 15 jours de réflexion avant de signer la convention. Avec un crédit en cours, il faut aussi l’accord de la banque.
Comment racheter la part de son frère dans une succession ?
Pour racheter la part de votre frère dans une succession, vous lui versez une soulte chez le notaire. Maison de 240 000 € entre deux héritiers, sans dette : la soulte est de 120 000 €. Le partage paie 2,50 % de l’actif net, soulte comprise, soit 6 000 €. Votre frère refuse ? Si vous viviez dans la maison au décès et y vivez encore, le tribunal peut vous l’attribuer.
Qui paie les frais de notaire d’un rachat de soulte ?
Les frais de notaire d’un rachat de soulte se répartissent comme vous le décidez, par une clause de l’acte. Sans clause, le droit de partage est à la charge des parties à qui l’acte profite : vous tous. Le fisc peut toutefois réclamer la totalité de ce droit à un seul d’entre vous.
Quels frais pour un rachat de soulte entre concubins ?
Les frais d’un rachat de soulte entre concubins sont plus élevés qu’entre époux. Le taux de 1,10 % ne s’applique pas. Par un partage, la soulte paie les droits d’une vente, et le reste 2,50 %. Par une licitation, la part rachetée paie les droits d’une vente. Leur taux dépend du département : faites chiffrer le tout par le notaire.
La soulte reçue est-elle imposable ?
La soulte reçue n’est pas imposée comme une plus-value entre époux, partenaires de Pacs ou héritiers. Entre concubins non plus, pour une maison achetée pendant le concubinage. Entre amis qui ont acheté ensemble, elle peut l’être : faites vérifier par le notaire. Le partage, lui, paie le droit de partage ; entre concubins ou amis, la soulte paie les droits d’une vente.
Combien de temps prend un rachat de soulte ?
Aucune loi ne fixe le temps d’un rachat de soulte : tout dépend de vos comptes et de la banque. Un délai s’impose toutefois : l’offre de prêt ne peut être acceptée que 10 jours après sa réception.
Quel délai pour payer la soulte ?
Pour payer la soulte, vous n’avez en principe aucun délai : elle est payable comptant, sauf accord entre vous. Après un divorce, le juge peut toujours exiger un paiement en une fois. Le conjoint survivant qui garde le logement peut, lui, imposer des délais. Il peut étaler jusqu’à la moitié de la soulte, sur 10 ans au plus.
Que se passe-t-il si celui qui garde ne paie pas la soulte ?
Si celui qui garde ne paie pas la soulte, l’autre est protégé par une hypothèque légale sur la maison. Encore faut-il l’avoir fait inscrire au fichier immobilier. Le plus sûr reste de prévoir la date et le mode de paiement dans l’acte, avec le notaire.
Rachat de soulte : ce qu’il faut retenir
Racheter la soulte, c’est garder la maison en versant à l’autre la valeur de sa part. Vous fixez ensemble cette valeur, chez le notaire. Le droit de partage va de 1,10 % à 2,50 %. Entre concubins ou amis, la soulte paie les droits d’une vente. Avec un crédit en cours, il faut aussi l’accord de la banque. Si elle refuse, ou si personne ne peut racheter, reste la vente de la maison. Le prix rembourse d’abord le crédit, puis chacun reçoit sa part.