Vendre une maison en indivision en France

Vous possédez une maison à plusieurs en France : héritage entre frères et sœurs, achat à deux, séparation ? Acheteur professionnel, nous achetons la maison entière comptant, en l’état. Si l’un de vous refuse de vendre, nous pouvons, selon votre situation, racheter votre part seule. Notre offre arrive avant toute visite.

Un seul d’entre vous peut demander notre offre. Elle arrive sous 48 h : vous la transmettez ensuite aux autres.

Vendre Ma Maison En Indivision

Dans la presse

Peut-on vendre une maison en indivision ?

Oui. Vous pouvez vendre une maison en indivision avec l’accord de tous les indivisaires (Code civil, article 815-3). Les indivisaires, ce sont tous les propriétaires de la maison. Sans leur accord, la vente passe par le juge, sauf en Corse pour certains biens. Votre part seule, vous pouvez la vendre sans eux, mais ils peuvent l’acheter en priorité.

L’indivision, c’est une maison qui appartient à plusieurs personnes, chacune pour une part. Personne n’est obligé de rester dans l’indivision : chacun peut demander le partage, sauf convention ou jugement qui le retarde. Le partage met fin à l’indivision : chacun reçoit sa part, en biens ou en argent.

Ceux qui ont ensemble les deux tiers des parts peuvent gérer la maison, par exemple la louer. Pas la vendre.

Les trois façons de sortir de l'indivision

Vous avez trois façons de sortir de l’indivision : vendre ensemble, passer par le juge, ou vendre et racheter des parts. Vendre ensemble ou racheter les parts des autres demande l’accord de tous. Passer par le juge ou vendre votre part, non.

Vendre la maison ensemble

Tous les indivisaires signent, que vous vendiez par une agence, entre particuliers ou à nous.
Chacun reçoit sa part du prix.

Passer par le juge

Avec les deux tiers des parts, vous pouvez demander une vente aux enchères.
Si un refus met en danger la maison ou les intérêts de tous, le juge peut autoriser une vente. Même chose en cas d’urgence.
Chacun peut aussi, seul, demander au juge de mettre fin à l’indivision : c’est le partage en justice.

Vendre ou racheter des parts

Vous pouvez vendre votre part à une personne extérieure, comme nous. Les autres, une fois prévenus, ont 1 mois pour l’acheter au même prix.
L’un de vous peut aussi racheter les parts des autres, s’ils sont d’accord.

Vente d'une maison en indivision : les étapes

Quand tous sont d’accord, la vente d’une maison en indivision se fait en quatre étapes. L’accord, notre offre et la visite, le compromis et l’acte, puis le partage du prix.

L'accord de tous

Un seul d’entre vous nous contacte et fait le lien avec les autres. Si l’un de vous est mineur ou sous tutelle, la vente attend l’accord du juge. Pour un héritier, signer notre offre vaut acceptation de la succession, dettes comprises.

Notre offre et la visite

Nous évaluons la maison à distance, avec vos photos, et envoyons une offre sous 48 h, la même pour tous. Si le prix convient à tous, chacun signe l’offre : elle vous engage à vendre. Vous n’avez pas de délai de rétractation. Une seule visite de vérification suit, sous 10 jours après votre accord sur le prix. Si elle révèle un défaut non décrit, nous proposons un prix ajusté, que vous êtes libres de refuser.

Le compromis et l'acte

Chaque indivisaire signe le compromis, puis l’acte chez le notaire, en personne ou par procuration. La date de l’acte se fixe avec vous, dès que le notaire a ses pièces. Nous achetons comptant : la vente ne dépend d’aucun prêt bancaire. Comme pour tout acheteur, les frais de l’acte de vente sont pour nous.

Le partage du prix

Nous payons tout le prix le jour de l’acte. Le notaire règle d’abord les dettes de l’indivision et l’impôt éventuel sur la plus-value. Il verse ensuite à chacun sa part, après l’enregistrement de l’acte, quand tous sont d’accord sur la répartition. Sinon, il garde l’argent en attendant qu’elle soit réglée.

L’un de vous a payé des travaux ou des réparations ? Cette dépense est prise en compte quand vous partagez le prix (article 815-13).

Un indivisaire refuse de vendre : que faire ?

Un indivisaire qui refuse de vendre bloque la vente amiable, celle que tous signent ensemble. Mais pas pour toujours. Vous pouvez vendre votre part sans lui, ou saisir le juge par quatre voies. Deux peuvent mener aux enchères : la voie des deux tiers et le partage. Les deux autres, le danger et l’urgence, permettent une vente ordinaire, aux conditions fixées par le juge.

Les deux tiers des parts : la vente aux enchères

Ceux qui ont au moins les deux tiers des parts déclarent chez le notaire leur intention de vendre. Le notaire prévient officiellement les autres dans le mois. Si l’un s’oppose, ou ne répond pas dans les 3 mois, le notaire le constate dans un procès-verbal. Le tribunal peut alors autoriser la vente, s’il juge qu’elle ne nuit pas trop aux droits des autres. Elle se fait aux enchères : on ne choisit ni l’acheteur ni le prix. Cette voie est fermée en cas d’usufruit, ou si un indivisaire est présumé absent ou protégé.

Un refus qui met l'indivision en danger

Un refus peut mettre en péril l’intérêt commun : il met en danger la maison ou les intérêts de tous. Le tribunal peut alors autoriser les autres à vendre sans celui qui refuse (article 815-5). Pas besoin des deux tiers : un indivisaire à 50 % peut le demander. Il doit prouver ce danger devant le juge.

Loi de 2026 : signer seul, avec l'autorisation du juge

Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut autoriser un indivisaire à signer seul la vente (article 815-6). La vente porte alors sur toute la maison. Il faut que l’urgence et l’intérêt commun l’exigent.

Le partage en justice

Chacun peut demander au tribunal le partage, sans l’accord des autres : le juge met alors fin à l’indivision. Si aucun de vous ne garde la maison, elle est vendue aux enchères et le prix partagé. Aucune loi ne fixe la durée d’un partage en justice. Devant le juge, l’avocat est déjà obligatoire. Dès le 1^er janvier 2027, il le sera aussi chez le notaire désigné par le juge.

Sur la voie des deux tiers, comptez jusqu’à 4 mois entre la déclaration chez le notaire et son procès-verbal. Le jugement et les enchères s’y ajoutent, sans durée fixée par la loi.

Vous êtes à 50/50 ? Aucun de vous n’a les deux tiers. Restent le danger, l’urgence, le partage en justice, ou la vente de votre part.

À tout moment, même en plein procès, vous pouvez tous revenir à une vente amiable (article 842). Avant tout procès, notre offre donne à tous un prix connu d’avance, inférieur au marché. Acceptée par tous, elle vous évite le tribunal et les enchères.

Vendre sa part d'indivision : à qui et à quel prix ?

Vous pouvez vendre votre part d’indivision à un autre indivisaire, ou à une personne extérieure comme nous. L’accord des autres n’est pas nécessaire. Vendue à l’extérieur, votre part leur est d’abord proposée. Une fois prévenus, ils ont 1 mois pour l’acheter au même prix (article 815-14). Une part seule se vend moins cher : un tiers de la maison vaut moins qu’un tiers de son prix.

Les règles à respecter

Avant la vente, un commissaire de justice, l’ancien huissier, prévient officiellement les autres. Il leur indique le prix, les conditions et le nom de l’acheteur.
Si l’un d’eux veut acheter votre part dans ce mois, il a ensuite 2 mois pour signer.
Sans cet avis officiel, les autres peuvent faire annuler la vente pendant 5 ans.

Nous vendre votre part

Nous pouvons racheter votre part, même si les autres refusent de vendre la maison.
Celui qui habite la maison refuse la visite ? Nous pouvons acheter votre part sans visite, à distance.
Un crédit commun court encore ? Vendre votre part ne vous en libère pas : nous ne rachetons alors pas de part seule.
Vous êtes héritier ? Nous rachetons votre part seulement après l’acte de partage de la succession, signé chez le notaire.

Avant l’acte de partage d’une succession, nous pouvons acheter la maison entière, si tous les héritiers sont d’accord. Signer notre offre vaut alors acceptation de la succession, dettes comprises. Vous craignez des dettes ? Parlez-en d’abord au notaire. Pour les démarches de succession, voyez vente d’une maison en succession en France.

Une part seule intéresse peu d’acheteurs : celui qui l’achète prend votre place dans l’indivision, sans pouvoir vendre la maison seul. Notre prix tient compte de ce risque : nous détaillons notre calcul plus bas.

Racheter la part des autres : la soulte et ses frais

L’un de vous peut garder la maison en rachetant la part des autres, s’ils sont tous d’accord. Il leur verse une soulte : la somme qui paie leurs parts. L’acte se signe chez le notaire, qui le publie au fichier immobilier, le registre officiel des propriétés.

Le droit de partage

Entre héritiers, le rachat coûte un impôt, le droit de partage : 2,5 %, plus les frais du notaire.
Ce droit se calcule sur tout ce qui est partagé, dettes déduites, pas sur la seule soulte.
Après un divorce ou la fin d’un Pacs, il est de 1,10 %.
Entre concubins ou amis, la part rachetée est taxée comme une vente : faites chiffrer l’opération par le notaire.

Avant de racheter

Faites estimer la maison : un rachat à un prix trop bas peut être contesté ensuite.
Celui qui rachète doit pouvoir payer la soulte, souvent avec un crédit.

Vous préférez garder la maison ensemble ? Une convention d’indivision, un contrat signé chez le notaire, fixe vos règles. Conclue pour une durée fixe de 5 ans au plus, elle empêche le partage avant son terme, sauf juste motif. Elle est renouvelable.

Personne ne peut ou ne veut racheter ? Vendre la maison ensemble à un acheteur comptant règle la question pour tous.

Frères et sœurs, ex-couple, usufruit : les cas particuliers

Entre frères et sœurs, vendre demande l’accord de chacun, et l’occupant doit une indemnité aux autres. Après une séparation, vous vendez ensemble ou l’un rachète. Avec l’usufruit d’un parent, la maison ne se vend pas sans son accord.

Vendre entre frères et sœurs

Vendre la maison demande l’accord de chacun. À trois, à parts égales, deux d’entre vous ont les deux tiers : ils peuvent demander une vente aux enchères.
Celui qui habite seul la maison doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire.
L’indemnité part en général du loyer que la maison pourrait rapporter. Elle se réclame sur les 5 dernières années au plus.
Chacun paie la taxe foncière selon sa part. Le fisc ne peut pas réclamer à l’un la part d’un autre.

Après une séparation

Concubins ou pacsés, vous possédez la maison selon les parts écrites dans l’acte d’achat. Sans précision, c’est moitié chacun.
Mariés sans contrat, le bien acheté pendant le mariage est en principe commun. Après le divorce, le notaire fait les comptes, puis partage par moitié ce qui est commun.
Sans accord pour vendre ou racheter, chacun peut demander le partage au juge.
Un crédit commun court encore ? Le prix de la vente peut le rembourser. Tant qu’il ne l’est pas en entier, vous restez tenus tous les deux.

Avec l'usufruit d'un parent

L’usufruit, c’est le droit d’habiter la maison ou d’en toucher les loyers, à vie.
Les nus-propriétaires, souvent les enfants, ont la propriété de la maison, sans pouvoir l’habiter ni en toucher les loyers.
La maison ne se vend qu’avec l’accord de l’usufruitier et des nus-propriétaires.
À la demande des enfants, le juge ne peut pas imposer la vente au parent. La voie des deux tiers est fermée.
À la vente, le parent et les nus-propriétaires se partagent le prix selon la valeur de leurs droits.

Deux cas à part : la Corse et l’outre-mer. En Corse, avec les deux tiers des parts, on peut vendre certains biens devant notaire. Si personne ne s’y oppose, aucun juge n’intervient. Outre-mer, des règles propres s’appliquent aux successions anciennes : demandez au notaire.

Vendre la maison en indivision avec nous : votre situation

Désaccord sur le prix

Notre offre vient d’un acheteur neutre, extérieur à votre désaccord. Tous reçoivent le même chiffre, à poser sur la table pour décider ensemble. Pour un rachat entre vous, faites plutôt estimer la maison.

L'un de vous habite la maison

Il signe comme les autres. La date de l’acte se fixe avec lui, pour lui laisser le temps de partir. S’il refuse de vendre, nous pouvons, selon votre situation, racheter votre part.

Vous habitez loin

L’un de vous nous ouvre, une seule fois. Les autres peuvent signer une procuration notariée à distance, par visioconférence.

La maison est pleine ou abîmée

Vous n’avez rien à trier, vider ni réparer. Nous achetons en l’état, et débarrassons après l’acte ce que vous ne gardez pas.

Vous voulez de la discrétion

Pas d’annonce, pas de panneau, pas de visites répétées pendant un désaccord de famille.

Vendre ensemble, forcer la vente ou vendre sa part ?

Ces voies ne donnent ni le même prix, ni le même délai, ni le même acheteur. Un acheteur direct est un professionnel qui achète pour rénover, comme nous. Tous d’accord, maison en bon état, rien ne presse ? Une agence obtient alors souvent un meilleur prix.

Faites glisser le tableau pour voir toutes les colonnes.

	Vendre ensemble à un acheteur direct	Vendre ensemble par une agence	Forcer la vente par le juge	Vendre votre part
Accord nécessaire	De tous	De tous, pour accepter une offre	Les deux tiers des parts, ou un seul pour le partage, le danger ou l'urgence	De vous seul
Acheteur	Choisi par vous	Choisi par vous	Le plus offrant aux enchères, ou un acheteur que le juge autorise	Choisi par vous, mais un indivisaire peut prendre sa place au même prix
Prix	Inférieur au marché, connu sous 48 h	Prix du marché, honoraires d'agence à prévoir	Aux enchères, connu seulement à la fin	Plus bas que votre part du prix de la maison
Délai	Offre sous 48 h, acte dès que le notaire est prêt	3 à 8 mois en moyenne, acte compris	Plusieurs mois au moins, sans durée fixée par la loi	1 mois au moins : les autres peuvent acheter en premier
Travaux et visites	Pas de travaux, une seule visite	Travaux souvent conseillés, visites répétées	Selon la procédure du tribunal	Avec nous, sans visite si l'occupant la refuse

Vous comparez les acheteurs professionnels ? Voyez comment vendre sa maison à un marchand de biens en France. La maison a besoin de travaux ? Voici comment vendre une maison en l’état.

Combien vaut une maison en indivision, ou votre part ?

Une maison en indivision vaut son prix de marché, dans son état du jour. Une part vendue seule vaut moins : un tiers de la maison vaut moins qu’un tiers de son prix. Son acheteur reprend le désaccord.

Comment nous calculons notre offre

Notre offre part du prix après travaux, puis retire chaque coût, dans cet ordre :

Le prix de revente après travaux

Nous prenons le prix d’un bien comparable, rénové, dans le même quartier.

Le coût des travaux

Nous retirons le coût de la rénovation : toiture, chauffage, électricité, isolation, selon l’état de la maison.

Les frais et le temps

Frais d’achat, taxe foncière, financement : nous les payons jusqu’à la revente, et nous les retirons aussi.

Notre marge, et le risque d'une part seule

Notre marge couvre les surprises des travaux. Avec une part seule, nous attendons en plus l’accord des autres ou le partage. Ce délai baisse le prix de la part.

Nous le disons franchement : notre prix est inférieur au marché. En échange, vous ne payez ni commission ni travaux, et vous sortez de l’indivision. Prenez le temps de comparer avant d’accepter, et montrez l’offre à votre notaire.

Maison en indivision en France : les questions fréquentes

Peut-on vendre une maison en indivision sans l'accord de tous ?

Non, pas directement : vendre une maison en indivision demande l’accord de tous. Sans cet accord, il faut passer par le juge. Il peut autoriser une vente aux enchères, à la demande de ceux qui ont les deux tiers des parts. En cas de danger ou d’urgence, il peut aussi autoriser une vente. Exception : si un parent a l’usufruit, la maison ne se vend pas sans son accord. Votre part, vous pouvez la vendre seul.

Quelle est la nouvelle loi sur l'indivision ?

La nouvelle loi sur l’indivision est la loi du 7 avril 2026, en vigueur depuis le 9 avril. Elle permet au président du tribunal d’autoriser un indivisaire à signer seul une vente, si l’urgence et l’intérêt commun l’exigent. Elle étend aussi la procédure de partage en justice aux comptes d’un couple séparé. Hors Corse, la règle des deux tiers ne change pas. Dans un partage en justice, l’avocat est déjà obligatoire devant le juge. Un décret du 18 octobre 2026 l’impose aussi chez le notaire désigné par le juge, dès le 1^er janvier 2027.

Comment fonctionne l'indivision dans une maison familiale ?

Dans une maison familiale en indivision, chacun a une part de toute la maison. Chacun peut l’utiliser, sans gêner les droits des autres. Les deux tiers des parts suffisent pour la gérer ou la louer ; vendre demande l’accord de tous. Les charges et la taxe foncière se partagent selon les parts.

Un héritier peut-il bloquer la vente de la maison ?

Un héritier peut bloquer une vente amiable, mais pas pour toujours. Les autres peuvent saisir le juge, ou demander le partage en justice. Se taire ne vaut pas accord : sur la voie des deux tiers, son silence permet aux autres d’aller au tribunal. Exception : si un parent a l’usufruit, la maison ne se vend pas sans son accord.

Que faire si mon frère habite la maison en indivision ?

S’il habite seul la maison, votre frère doit une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire. Elle se réclame pour les 5 dernières années au plus. Il peut aussi racheter vos parts, ou vous pouvez vendre la vôtre.

Comment est réparti le prix de vente d'une maison en indivision ?

Le prix de vente d’une maison en indivision se répartit en proportion des parts. Les dettes de l’indivision et l’impôt éventuel sur la plus-value sont payés avant. Les comptes entre vous, travaux payés ou indemnité d’occupation, se règlent au partage. Sans accord de tous sur la répartition, le notaire garde l’argent en attendant cet accord.

Comment vendre un bien en indivision à 50/50 ?

À 50/50, un bien en indivision se vend avec l’accord des deux. Aucun n’a les deux tiers : la voie des deux tiers ne vous est pas ouverte. Restent la vente de votre part, le juge en cas de danger ou d’urgence, ou le partage en justice.

Qui paie la taxe foncière d'une maison en indivision ?

Chaque indivisaire paie la taxe foncière d’une maison en indivision selon sa part. L’avis est établi au nom de tous, mais chacun ne doit que sa part : ils ne sont pas solidaires.

Quels sont les inconvénients de l'indivision ?

Les inconvénients de l’indivision : vendre exige l’accord de tous, et les charges courent tant qu’elle dure. Chacun peut aussi demander le partage, sauf convention contraire. Un désaccord peut mener au tribunal, puis à une vente aux enchères dont le prix n’est connu qu’à la fin.

Quels sont les frais pour sortir d'une indivision ?

Pour sortir d’une indivision entre héritiers, un rachat coûte un droit de partage de 2,5 %, plus les frais du notaire. Après un divorce ou la fin d’un Pacs, ce droit est de 1,10 %. Entre concubins ou amis, la part rachetée est taxée comme une vente. Si vous nous vendez la maison, comme pour tout acheteur, les frais de l’acte de vente sont pour nous. Vous n’avez aucun diagnostic à fournir avant notre offre : s’ils manquent, nous les commandons après sa signature. En général, nous les payons. L’impôt éventuel sur la plus-value reste dû.

Pouvez-vous racheter seulement ma part de la maison ?

Oui, nous pouvons racheter seulement votre part, même si les autres refusent de vendre. Ils ont 1 mois, une fois prévenus, pour l’acheter au même prix. Notre prix est plus bas que votre part du prix de la maison. Nous ne rachetons pas de part seule si un crédit commun court, ni avant l’acte de partage d’une succession.

Le prix peut-il changer après la visite ?

Le prix ne change pas après la visite si l’état de la maison correspond à ce que vous avez décrit. Si nous voyons un défaut non décrit, nous proposons un prix ajusté. Vous êtes libres de le refuser.

Que se passe-t-il si je refuse votre offre ?

Si vous refusez notre offre, il ne se passe rien : vous restez libres. L’offre est gratuite. Une fois signée par tous, elle engage les deux parties, sous réserve de la visite de vérification. Pour un héritier, la signer vaut aussi acceptation de la succession, dettes comprises.

Comment obtenir une offre rapidement pour la maison ?

Pour obtenir une offre rapidement, remplissez notre formulaire : adresse de la maison, votre nom, votre téléphone et votre e-mail. Un seul d’entre vous peut la demander. Nous vous rappelons, et notre offre arrive sous 48 h.

Nous achetons votre maison en indivision partout en France

Nous achetons aussi les appartements et les terrains en indivision, partout en France.

La maison est en Belgique ? Voyez comment vendre une maison en indivision en Belgique. Vous êtes seul propriétaire ? Voici comment vendre sa maison rapidement en France.