Réponse rapide : en France, l’indemnité d’occupation est due par le propriétaire qui habite seul une maison indivise. Indivise veut dire qu’elle appartient à plusieurs, chacun pour une part. Sauf accord entre vous, l’occupant doit cette indemnité aux autres propriétaires. Son montant se calcule en général sur la valeur locative, le loyer de marché, pour la part des autres. Elle se réclame en principe pour les 5 dernières années. Le partage ou la vente de la maison y met fin.
L’indemnité d’occupation concerne les ex-époux après le divorce, les ex-pacsés, les ex-concubins et les héritiers. Entre époux, l’occupation reste gratuite jusqu’à la demande en divorce, sauf décision du juge. Pendant la procédure de divorce, le juge dit si elle devient payante.
Sommaire : indemnité d’occupation
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est la somme due aux autres propriétaires par celui qui habite seul la maison. Elle compense l’usage de la maison dont ils sont privés.
La règle vient du Code civil. Chaque propriétaire indivis peut habiter la maison, sans empêcher les autres d’en user. Celui qui l’occupe seul doit une indemnité, sauf accord entre vous.
Elle n’est pas un loyer : l’occupant est propriétaire, sans bail. Elle peut se régler au partage, le jour où prend fin la propriété à plusieurs.
La même règle vaut pour tous les propriétaires indivis :
- les ex-époux, après le divorce, pour la maison qui vous appartient encore à deux ;
- les ex-pacsés et les ex-concubins, pour la maison qui vous appartient à deux ;
- les héritiers, pour la maison de la succession.
Votre ex n’est pas propriétaire de la maison ? Cette règle ne s’applique pas à lui.
Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation se calcule en général sur la valeur locative de la maison : son loyer de marché. Aucune loi n’en fixe le montant.
Ce calcul suit trois étapes :
- La valeur locative : le loyer que la maison rapporterait sur le marché locatif, dans son état.
- La part des autres : l’occupant est lui aussi propriétaire, et ne doit que leur part. Propriétaire de la moitié, il ne doit à l’autre propriétaire que la moitié du montant.
- Un abattement éventuel : le juge peut réduire le montant, pour l’accueil des enfants ou une occupation précaire. Aucun taux n’est fixé par la loi.
Ici, « précaire » ne parle pas de vos revenus. L’occupant n’a pas de bail : son occupation peut prendre fin au partage ou à la vente. En 1994, la Cour de cassation a jugé justifiée une réduction de 30 % pour cette précarité. C’était le choix des juges dans cette affaire, pas une règle.
Pour chiffrer l’indemnité, faites estimer la valeur locative par un professionnel, et gardez cette estimation.
Quand peut-on demander une indemnité d’occupation ?
On peut demander une indemnité d’occupation dès que l’occupant a seul l’usage de la maison. Avoir quitté la maison ne donne pas toujours droit à l’indemnité.
Le juge examine les circonstances de chaque cas. Celui qui réclame ne doit plus pouvoir user de la maison, en fait ou par une décision du juge. C’est le cas, par exemple, après un changement de serrures, ou si l’occupant garde seul les clés. Entre ex, la cohabitation doit avoir totalement cessé.
Entre époux, la règle est différente jusqu’au divorce définitif.
- Jusqu’à la demande en divorce, l’occupation du logement reste gratuite, sauf décision contraire du juge.
- Pendant la procédure, le juge dit si celui qui garde le logement paie une indemnité, ou non.
- Une occupation gratuite accordée pendant la procédure prend fin quand le divorce devient définitif. Ensuite, l’ex qui reste doit en principe une indemnité.
- En divorce par consentement mutuel, votre convention de divorce dit si l’occupation est gratuite ou payante.
Une fois due, l’indemnité court jusqu’au partage. Elle s’arrête plus tôt à la vente, ou si l’occupant rend vraiment la maison à tous.
Un héritier qui habite la maison doit-il une indemnité d’occupation ?
Un héritier qui habite seul la maison héritée doit en principe une indemnité d’occupation aux autres héritiers. Elle court au plus tôt depuis le décès, qui rend la maison indivise entre héritiers.
Le calcul est le même, et elle se réclame aussi pour les 5 dernières années. Les travaux que l’occupant paie avec son propre argent depuis le décès comptent en sa faveur au partage.
Le conjoint survivant, l’époux du défunt, a une protection particulière. Si la maison était sa résidence principale, il l’habite gratuitement la première année après le décès. Personne ne peut l’en priver, pas même par testament.
Ensuite, il peut y vivre jusqu’à la fin de sa vie. Il doit le demander dans l’année qui suit le décès. La valeur de ce droit compte dans sa part d’héritage. Seul un testament authentique, fait devant notaire, peut l’écarter. Avant de réclamer une indemnité au conjoint survivant, faites le point avec le notaire.
Quel est le délai pour demander une indemnité d’occupation ?
Le délai pour demander une indemnité d’occupation se compte en arrière : elle se réclame pour les 5 dernières années. Un ex divorcé depuis 7 ans peut ainsi encore réclamer ces 5 dernières années. C’est vrai aussi entre héritiers. Les années plus anciennes sont perdues : demandez-la sans attendre.
Entre ex-époux, ces 5 ans ne courent qu’à partir du divorce définitif. Divorcé depuis moins de 5 ans, vous pouvez donc aussi réclamer l’indemnité due pendant la procédure.
Ce délai peut être interrompu. En cas de désaccord au partage, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés : la liste de vos désaccords. S’il y note votre demande d’indemnité, cela suffit à interrompre le délai.
Comment demander une indemnité d’occupation ?
Pour demander une indemnité d’occupation, proposez d’abord un accord écrit sur son montant. Sans accord, le juge la fixe.
- L’accord. Convenez d’un montant, ou d’une occupation gratuite. Mettez-le par écrit, par exemple dans une convention d’indivision chez le notaire. Ce contrat organise votre propriété à plusieurs.
- Le notaire. Le partage a commencé chez le notaire ? Faites noter votre demande dans le procès-verbal de difficultés. Le délai est alors interrompu.
- Le juge. Sans accord, saisissez le juge. Pour un ex-couple, c’est le juge aux affaires familiales, et l’avocat est obligatoire. Entre héritiers, c’est le juge du partage, au tribunal judiciaire.
Au partage : comment se règle l’indemnité
Au partage, l’indemnité que l’occupant doit encore se règle sur sa part : elle en est déduite. Elle est due à tous les autres propriétaires ensemble, puis répartie entre eux selon leurs parts. Un accord entre vous peut aussi prévoir un paiement régulier, avant le partage.
Les comptes vont dans les deux sens :
| Au partage | Ce qui est compté |
|---|---|
| Contre l’occupant | L’indemnité d’occupation qu’il doit encore |
| En faveur de l’occupant | Les échéances du prêt et les travaux qu’il a payés avec son propre argent, pendant l’indivision |
| Le résultat | Le notaire fait la balance, puis répartit les biens ou le prix |
Entre ex-époux, les échéances payées avant la demande en divorce suivent d’autres règles. Pour ne plus être tenu du prêt, voyez la désolidarisation d’un prêt immobilier en France.
Si la maison est vendue, ces comptes se règlent sur le prix, chez le notaire. Sans accord sur la répartition, il peut garder l’argent jusqu’à votre accord ou au partage. Pour ce que coûte l’acte de partage, voyez le droit de partage en France.
L’indemnité d’occupation est-elle imposable ?
Oui, l’indemnité d’occupation est imposable pour l’ex-époux qui la reçoit : c’est un revenu foncier à déclarer. Celui qui la paie ne peut pas la déduire de son revenu.
Une occupation gratuite décidée par le juge pendant le divorce se traite autrement. Fiscalement, elle équivaut à une pension alimentaire : déductible pour celui qui part, imposable pour celui qui reste.
Ex-concubins, ex-pacsés ou héritiers : demandez à votre service des impôts comment déclarer l’indemnité reçue.
L’occupant refuse de partir ou de vendre
L’occupant qui refuse de partir ou de vendre n’a pas plus de droits que les autres propriétaires. Personne n’est obligé de rester propriétaire avec d’autres, sauf accord écrit ou décision du juge. Chacun peut donc demander le partage.
- Entre époux. Pendant le divorce, le juge peut attribuer le logement à l’un de vous, gratuitement ou non.
- Régler l’usage. Sans accord, le président du tribunal peut décider, pour un temps, comment chacun se sert de la maison.
- Demander le partage. Le juge peut ordonner le partage. Si la maison ne peut pas être divisée entre vous, il la fait vendre aux enchères.
- Faire partir l’occupant. Un juge peut ordonner son départ si sa présence empêche les autres propriétaires d’exercer leurs droits. Dans l’affaire jugée en 2019, l’occupant ne payait rien depuis des années et bloquait la vente ordonnée.
Pour forcer la vente, ou vendre votre seule part, voyez vendre une maison en indivision en France.
En cas de violences, le juge attribue en principe le logement à la victime, dans une ordonnance de protection.
Vendre la maison pour arrêter l’indemnité
Vendre la maison arrête l’occupation, et donc l’indemnité. L’indemnité déjà due n’est pas perdue. Chez le notaire, elle se déduit de la part du prix qui revient à l’occupant.
Nous sommes un acheteur professionnel. Nous achetons la maison entière, même si l’un de vous y vit encore. Tous les propriétaires signent l’offre, le compromis et l’acte, ou donnent procuration, celui qui l’occupe compris. Celui qui y vit remet les clés le jour de l’acte.
Après notre offre, une seule visite a lieu, dans les 10 jours qui suivent votre accord sur le prix. Nous y vérifions l’état de la maison : s’il correspond à votre description, le prix est confirmé tel quel. Sinon, nous vous proposons un prix ajusté, que vous êtes libres de refuser. Il suffit que l’un de vous nous ouvre la porte.
L’acte se signe à la date que vous choisissez, au plus tôt 5 à 8 semaines après votre accord. Notre prix n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, nous achetons en l’état, sans commission, et la vente ne dépend d’aucun prêt.
Pour garder la maison en rachetant la part des autres, voyez le rachat de soulte en France. Pour une maison héritée, voyez la vente d’une maison en succession en France. Vous êtes mariés ? Vos options sont expliquées sur notre page pour vendre sa maison après un divorce en France. Pacsés ou concubins, voyez comment vendre la maison après une séparation de Pacs ou une séparation de concubins.
Questions fréquentes
Quelle différence entre loyer et indemnité d’occupation ?
La différence entre loyer et indemnité d’occupation tient au statut de l’occupant. Un locataire paie un loyer prévu par un bail. L’occupant, lui, est propriétaire de la maison avec d’autres : pas de bail, pas de congé. Son indemnité se calcule sur la valeur locative. Elle peut se régler au partage.
Qui peut rester dans la maison en cas de séparation ?
En cas de séparation, chaque propriétaire de la maison peut y rester. Celui qui l’occupe seul doit en principe une indemnité aux autres. Entre époux, elle ne court pas avant la demande en divorce, sauf décision du juge. Pendant un divorce, le juge décide qui garde le logement, même s’il appartient à un seul époux. Concubin ou pacsé non propriétaire, votre ex n’a aucun droit sur la maison. Le juge peut toutefois lui attribuer le logement après des violences, ou 6 mois au plus pour les enfants.
Quelle est la date d’effet du divorce pour l’indemnité d’occupation ?
Pour l’indemnité d’occupation, la date d’effet du divorce est en principe celle de la demande en divorce. L’un de vous peut demander au juge de la faire remonter à la fin de votre vie commune. En consentement mutuel, c’est le jour où votre convention prend effet, sauf clause contraire. Si vous êtes mariés en communauté, la maison achetée pendant le mariage devient indivise à la date d’effet. Si le juge a accordé une occupation gratuite pendant la procédure, l’indemnité court seulement après le divorce définitif.
Peut-on laisser la maison gratuitement à son ex ?
Oui, vous pouvez laisser la maison gratuitement à votre ex : il suffit d’en convenir ensemble. Mettez cet accord par écrit, avec sa durée. Sans écrit, l’indemnité peut être réclamée pour les 5 dernières années.
L’indemnité d’occupation est-elle due si l’occupant paie le crédit ?
Oui, l’indemnité d’occupation reste due même si l’occupant paie seul le crédit. Mais les échéances qu’il paie avec son propre argent, pendant l’indivision, comptent en sa faveur au partage. Entre ex-époux, celles payées avant la demande en divorce suivent d’autres règles. Le notaire fait la balance. Gardez les preuves de chaque échéance payée.
Que faire si l’occupant refuse de payer l’indemnité d’occupation ?
Si l’occupant refuse de payer l’indemnité d’occupation, elle reste due pour les 5 dernières années. Sans accord, le juge en fixe le montant. Elle se déduit ensuite de sa part, au partage ou sur le prix de vente. Faites noter votre demande dans le procès-verbal de difficultés du notaire : le délai est alors interrompu. Si en plus il bloque une vente ordonnée, un juge peut ordonner son départ.
L’indemnité d’occupation est-elle due dans un couple non marié ?
Oui, l’indemnité d’occupation est due dans un couple non marié, si la maison vous appartient à deux. Si vous êtes pacsés ou concubins, la gratuité réservée aux époux ne vous concerne pas. L’indemnité peut courir dès que celui qui est parti ne peut plus user de la maison. Sans accord, le juge aux affaires familiales la fixe. Elle se réclame pour les 5 dernières années.
Peut-on réclamer une indemnité d’occupation des années après le divorce ?
Oui, vous pouvez encore réclamer une indemnité d’occupation des années après le divorce, pour les 5 dernières années. La Cour de cassation l’a jugé pour un ex-époux qui agissait plus de 5 ans après. Les années plus anciennes sont perdues. La même règle vaut entre héritiers, des années après le décès. Passé 5 ans après le divorce définitif ou le décès, chaque année d’attente en fait perdre une.
Celui qui garde les enfants doit-il une indemnité d’occupation ?
Celui qui garde les enfants doit en principe une indemnité d’occupation, s’il occupe seul la maison. Mais le juge peut la réduire pour l’accueil des enfants. Un accord ou le juge peut aussi prévoir une occupation gratuite. Elle peut alors remplacer tout ou partie de la pension alimentaire. Dans ce cas, celui qui reste ne paie pas d’indemnité, mais reçoit une pension réduite, ou aucune.
Peut-on vendre la maison si l’ex ou un héritier y habite ?
Oui, la maison peut se vendre même si l’un de vous y habite : tous les propriétaires doivent signer. Celui qui l’occupe signe aussi, ou donne procuration. S’il refuse, chacun peut demander le partage au juge. Si la maison ne peut pas être divisée, le juge la fait vendre aux enchères. Avec un acheteur comme nous, celui qui y vit remet les clés le jour de l’acte.
Que devient l’indemnité d’occupation si la maison est vendue ?
Si la maison est vendue, l’indemnité d’occupation s’arrête au plus tard à la vente. Celle déjà due n’est pas perdue. Chez le notaire, elle se déduit de la part du prix qui revient à l’occupant. Sans accord sur ces comptes, le notaire peut garder l’argent jusqu’à votre accord ou au partage.
Indemnité d’occupation : ce qu’il faut retenir
À retenir : l’indemnité d’occupation est due par le propriétaire qui habite seul une maison indivise, sauf accord. Elle se calcule sur la valeur locative, pour la part des autres. Entre époux, elle ne court pas avant la demande en divorce, sauf décision du juge. Elle se réclame en principe pour les 5 dernières années. Le partage ou la vente de la maison y met fin. Vos comptes se règlent alors chez le notaire.