Oui, vous pouvez vendre une maison insalubre en Belgique, même déclarée inhabitable par le bourgmestre. Une décision officielle peut imposer des travaux ou interdire d’occuper le logement, mais pas de le vendre.
Vous devez en informer l’acheteur, et la décision reste attachée à la maison après la vente. La vraie difficulté est ailleurs : trouver quelqu’un qui accepte le chantier et le finance.
Nous achetons ces maisons en l’état, sans commission. Notre offre arrive sous 48 h, établie à distance. Si le montant vous convient, une seule visite de vérification suit.
Sommaire : vendre une maison insalubre
Peut-on vendre une maison déclarée insalubre ou inhabitable en Belgique ?
Oui. La vente d’une maison déclarée insalubre ou inhabitable est permise dans les trois régions. Aucun code du logement ne l’interdit. Ils encadrent surtout l’occupation et la location.
Trois règles s’appliquent toutefois quand vous vendez :
- Vous informez l’acheteur. Le vendeur doit informer l’acquéreur de tous les aspects du bien. Un défaut caché que vous connaissiez sans le déclarer lui ouvre un recours contre vous.
- La décision suit la maison. L’arrêté ou l’inscription à l’inventaire reste en place après la vente, jusqu’à sa levée. Le nouveau propriétaire devient alors l’interlocuteur de l’administration.
- Une interdiction reste en place. Si l’occupation ou la location est interdite, le logement ne se reloue qu’après sa levée.
À ces trois règles, chaque région ajoute la sienne. En Flandre, le notaire informe l’acheteur que la maison figure à l’inventaire des logements inadaptés ou inhabitables. Il le fait au plus tard le jour de l’acte. À Bruxelles, toute publicité de vente doit indiquer l’éventuelle interdiction de location (Code bruxellois du Logement, article 8). En Wallonie, l’arrêté reste affiché sur la maison tant qu’il n’est pas levé.
Tout cela vaut aussi pour un appartement. En copropriété, le syndic fournit en plus les informations de l’article 3.94 du Code civil, dont le fonds de réserve. Notre article vendre son appartement rapidement en Belgique les détaille.
1. Le diagnostic crucial : distinguer le « mauvais état » de l’ « insalubrité reconnue »
Une maison en mauvais état n’est pas forcément insalubre au sens de la loi. L’insalubrité est reconnue par une décision écrite, prise après une enquête. Sans cette décision, vous vendez une maison à rénover, avec moins de contraintes.
Comment une maison est-elle déclarée insalubre ? La procédure dépend de la région :
| Région | Qui enquête | Qui décide | Mesures possibles |
|---|---|---|---|
| Wallonie | Le service Salubrité du SPW ou la commune | Le bourgmestre, dans les trois mois | Mesures conservatoires, travaux, démolition, interdiction d’occuper |
| Bruxelles | Bruxelles Logement, pour les logements loués | Bruxelles Logement, ou le bourgmestre | Travaux en 12 mois pour le bailleur, délai prolongeable ; interdiction de louer |
| Flandre | Un fonctionnaire régional, qui rend un avis | Le bourgmestre | Logement déclaré inadapté ou inhabitable, inscrit à l’inventaire |
En Wallonie, l’enquête de salubrité se demande à la commune si elle est compétente, sinon au SPW.
Le Code wallon de l’habitation durable distingue quatre situations : logement améliorable, non améliorable, inhabitable ou surpeuplé. La Flandre, elle, classe les défauts en trois catégories, dont la troisième signale un danger direct.
Dans ces deux régions, le propriétaire est entendu avant la décision. Il peut ensuite la contester : dans les 15 jours en Wallonie, dans les 30 jours en Flandre.
Scénario a : la maison en mauvais état (insalubrité non reconnue)
Sans enquête ni décision, l’insalubrité n’est pas reconnue. Votre maison se vend alors comme n’importe quel bien à rénover, sans démarche particulière.
Les documents habituels de la vente restent en revanche obligatoires : certificat PEB, contrôle électrique, attestation du sol, renseignements urbanistiques. Un mauvais état ne vous en dispense pas.
Vous restez aussi tenu de déclarer ce que vous savez : humidité, infiltrations, toiture, mérule. Un acheteur qui découvre un vice caché que vous connaissiez peut se retourner contre vous.
Pour un particulier, la question est surtout le budget des travaux. Il doit les chiffrer lui-même, et beaucoup renoncent après la visite. Nos articles vendre une maison en l’état et vendre une maison moche ou délabrée en Belgique détaillent ce cas.
Scénario b : l’épée de damoclès de l’arrêté communal d’insalubrité en Belgique
Avec une décision officielle, de la commune ou de Bruxelles Logement, la maison porte une contrainte. Celle-ci ne disparaît pas avec la vente : elle reste en place jusqu’à sa levée, et l’acheteur la reprend.
Ce que la décision change, région par région :
- En Wallonie, le bourgmestre peut ordonner des travaux et, à défaut, les faire exécuter aux frais du propriétaire. Une maison inhabitable depuis douze mois est aussi présumée inoccupée. L’amende encourue va alors de 500 à 12 500 € par logement et par période de douze mois. Des travaux réellement en cours l’écartent.
- À Bruxelles, une interdiction de louer dure jusqu’à l’attestation de conformité. Après douze mois, le logement est présumé inoccupé. Une amende régionale peut alors s’appliquer, sauf travaux programmés ou en cours.
- En Flandre, la maison figure à l’inventaire régional. Après douze mois d’inscription, une taxe annuelle est due, sauf si la commune applique la sienne. Les travaux incombent au propriétaire. En cas de danger direct, le bourgmestre peut imposer des travaux urgents en 15 jours au plus.
Tant que la décision n’est pas levée, des frais courent : taxe, amende, loyers perdus.
Pour l’acquéreur, la Flandre prévoit une suspension de la taxe pendant deux ans. En contrepartie, il doit remettre la maison en conformité dans ce délai et ne pas la revendre. Cette suspension ne vaut pas entre parents jusqu’au troisième degré.
2. les freins majeurs à la vente d’une maison insalubre aux particuliers
Une maison insalubre se vend mal aux particuliers. Trois freins l’expliquent.
- Le crédit. La banque prête sur la valeur estimée du bien, après expertise. Une maison inhabitable vaut peu en l’état, et les travaux s’ajoutent au prix. L’acheteur doit donc souvent en apporter une grande part lui-même.
- Les obligations reprises. Le nouveau propriétaire hérite de la décision officielle, de la taxe ou de l’amende possible. En Flandre, acheter une maison au label EPC E ou F impose en plus une rénovation. Le label D doit être atteint dans les six ans (obligation de rénovation).
- Le temps. Une vente par agence prend 3 à 8 mois en moyenne. Pour une maison insalubre, beaucoup d’acheteurs se retirent après le chiffrage des travaux.
Pour vous, cela veut dire des mois de visites, pendant que la taxe ou l’amende court. Un mauvais certificat énergétique pèse de la même façon : voyez vendre une maison avec un mauvais PEB en Belgique.
Quel prix pour une maison insalubre ?
Le prix d’une maison insalubre part de sa valeur une fois rénovée, moins le coût des travaux. C’est ce montant réel qui compte, pas l’estimation d’un bien en bon état.
Notre méthode suit ce calcul, en trois étapes :
- la valeur du bien remis en état, d’après les ventes comparables du quartier ;
- moins le coût des travaux, au prix que paierait un particulier ;
- moins nos frais et notre marge, puisque nous portons le chantier et son risque.
Plus la structure est atteinte, plus le prix se rapproche de la valeur du terrain. Toiture effondrée, murs porteurs fissurés, mérule : ces postes pèsent le plus.
Nous le disons franchement : notre prix est inférieur à celui du marché. En échange, vous ne financez pas les travaux et connaissez le montant avant toute visite.
Certaines pièces aident à chiffrer juste. Ce sont l’arrêté et les courriers de la commune, des photos récentes, les devis éventuels et le certificat PEB. Pour un premier repère chiffré, demandez notre estimation en 48 h : c’est déjà notre offre d’achat.
3. Vendre à un acheteur professionnel : notre offre directe
Un acheteur professionnel reprend la maison en l’état, avec son dossier. Les travaux imposés, leur financement et leur risque deviennent son affaire. Vous n’avez rien à rénover, ni à vider, ni à nettoyer.
Nous achetons pour notre propre compte, sans condition de crédit. Votre vente ne dépend donc d’aucune banque. Si vous vendez à un acheteur direct comme nous, l’acte se signe en 5 à 8 semaines.
Comment se passe la vente avec nous
- Vous décrivez la maison et sa situation. Joignez l’arrêté et les courriers de la commune si vous en avez.
- Notre offre arrive sous 48 h, établie à distance sur vos informations et les ventes comparables.
- Si le montant vous convient, nous visitons une seule fois. Lorsque l’état correspond à votre description, l’offre est confirmée telle quelle.
- L’acte se signe chez votre notaire, 5 à 8 semaines après votre accord.
Nous nous occupons du certificat PEB, du contrôle électrique et du vide-maison. L’offre est gratuite. Une fois contresignée, elle engage les deux parties.
Ce n’est pas la bonne solution pour tout le monde. Si les travaux imposés sont limités et que vous pouvez les financer, faites-les d’abord. Une fois conforme, la maison se vendra plus cher. Et si vous avez le temps et voulez le prix maximum, une agence vous servira mieux.
Comparer vos options
| Acheteur direct | Agence | Rénover puis vendre | |
|---|---|---|---|
| Prix | Sous la valeur de marché | Prix de marché d’un bien à rénover | Prix d’un bien rénové, moins les travaux |
| Délai | Offre sous 48 h, acte en 5 à 8 semaines | 3 à 8 mois en moyenne | Durée du chantier, puis la vente |
| Commission | Aucune | En général 2 à 6 % du prix, hors TVA | Celle de l’agence, si vous en prenez une |
| Travaux | Aucun, achat en l’état | Aucun, mais acheteurs rares | À votre charge, avec le risque de dépassement |
| Crédit de l’acheteur | Aucune condition | Presque toujours | Presque toujours |
| Décision officielle | Reprise par l’acheteur | Reprise par l’acheteur, s’il en trouve un | Levée par vous avant la vente |
Questions fréquentes
Comment savoir si ma maison est insalubre ?
Seule une décision écrite le dit : un arrêté, une interdiction ou une inscription à l’inventaire. Sans elle, c’est une maison en mauvais état, qui se vend comme telle.
Comment faire constater l’insalubrité d’un logement en Belgique ?
En Wallonie, par une demande d’enquête de salubrité, adressée à la commune ou au SPW. À Bruxelles, Bruxelles Logement contrôle les logements loués, et le bourgmestre peut prendre un arrêté d’insalubrité. En Flandre, le bourgmestre décide après l’avis d’un fonctionnaire régional.
Quelles sont les 4 formes d’insalubrité ?
En Wallonie, le Code de l’habitation durable distingue quatre situations : logement améliorable, non améliorable, inhabitable ou surpeuplé. La Flandre classe les défauts en trois catégories.
Dois-je faire les travaux avant de vendre ?
Non. Vous pouvez vendre en l’état. La décision passe à l’acheteur, avec les travaux qu’elle impose.
Qui paie la taxe flamande après la vente ?
L’acheteur, si le formulaire de transfert est envoyé dans les 30 jours. Il peut demander une suspension de deux ans pour remettre la maison en conformité.
Peut-on louer une maison déclarée insalubre ?
Pas tant qu’une interdiction d’occuper ou de louer est en place. La louer malgré tout est sanctionné dans les trois régions. À Bruxelles, l’amende va de 2 000 à 25 000 € par logement.
Peut-on vendre un appartement insalubre ?
Oui, aux mêmes conditions qu’une maison. En copropriété, le syndic fournit en plus ses informations obligatoires, dont le fonds de réserve.
Combien de temps pour recevoir votre offre ?
Sous 48 h après votre demande. Nous établissons l’offre à distance. La visite de vérification vient ensuite, seulement si le montant vous convient.
Conclusion : vendre une maison insalubre en Belgique
Vendre une maison insalubre est permis en Belgique, même sous arrêté du bourgmestre. Vous devez en informer l’acheteur, et cette décision passe avec la maison. Aucune règle ne vous oblige à faire les travaux avant de vendre. Mais pendant que vous attendez, la taxe flamande, l’amende wallonne ou l’amende bruxelloise peut courir. Si vous voulez vendre vite et en l’état, nous achetons en direct, partout en Belgique. Offre sous 48 h, une seule visite de vérification, puis l’acte chez votre notaire.
Une question avant de remplir le formulaire ? Appelez le +32 492 75 90 69.