Réponse rapide : le plan de secteur est la carte qui fixe l’affectation des terrains en Wallonie : leur usage prévu. Il compte 19 zones, de l’habitat à la forêt. Il s’impose : un permis doit le respecter. Vous trouvez la zone de votre terrain sur WalOnMap, la carte en ligne du Géoportail de la Wallonie. Quand vous vendez, la zone figure au compromis et à l’acte.
La zone fixe l’usage prévu du terrain : logements, entreprises, champs, bois ou nature. Voici comment trouver votre zone, et ce qu’elle change pour votre vente.
Sommaire : plan de secteur
Qu’est-ce qu’un plan de secteur ?
Un plan de secteur est la carte qui fixe l’affectation des terrains en Wallonie. Il dit si une parcelle est en zone d’habitat, agricole, forestière ou d’activité économique.
Il a une pleine valeur réglementaire : un permis doit le respecter. Seules des exceptions prévues par le Code du développement territorial permettent de s’en écarter : les dérogations. Les schémas communaux, eux, sont des plans d’orientation de la commune : ils guident les décisions sans s’imposer.
La Wallonie compte 23 plans de secteur, adoptés entre 1977 et 1987 : chacun couvre une partie du territoire. Leur échelle de référence est le 1/10 000 : 1 cm sur la carte vaut 100 mètres. Le Gouvernement wallon décide de leurs révisions.
Comment savoir dans quelle zone se trouve votre terrain ?
Pour savoir dans quelle zone se trouve votre terrain, consultez le plan de secteur en ligne, sur WalOnMap. La zone de chaque parcelle est accessible à tous sur le Géoportail de la Wallonie.
- Ouvrez WalOnMap, la carte du Géoportail.
- Cherchez votre adresse, ou le numéro cadastral de votre parcelle.
- Affichez la couche du plan de secteur : ses couleurs se posent sur la carte. Lisez la couleur sous votre parcelle.
- Trouvez le nom de la zone grâce aux couleurs expliquées ci-dessous, ou à la légende officielle.
La carte vous informe. Un document officiel, lui, atteste la zone : le certificat d’urbanisme n° 1. Demandez-le à votre commune : elle le délivre dans les trente jours. Il atteste aussi l’accès du terrain à une voirie équipée en eau et en électricité. Il mentionne encore les risques naturels majeurs, et un éventuel droit de préemption : le droit d’acheter en priorité.
Vous vendez ? Le notaire peut demander ces informations à la commune, et vous aussi : ce sont les renseignements urbanistiques. La commune répond dans les trente jours.
Vous voulez nous vendre votre terrain ? Envoyez-nous son adresse ou son numéro de parcelle : notre offre arrive sous 48 h, établie à distance. Vous n’avez aucun document à fournir.
Que veulent dire les couleurs du plan de secteur ?
Les couleurs du plan de secteur disent l’affectation des terrains. Sur WalOnMap, le rouge signale l’habitat, le jaune l’agriculture, le vert la forêt et la nature.
- Rouge, ou hachures rouges : l’habitat, d’abord destiné au logement. Sans voirie équipée, le permis est refusé ou assorti de conditions.
- Jaune : la zone agricole.
- Vert : la zone forestière en vert foncé, les espaces verts en vert clair. La zone naturelle est en vert d’eau, la zone de parc en vert jaune.
- Mauve : les zones d’activité économique, réservées aux entreprises. Mauve hachuré : les carrières.
- Bleu clair : les services publics. Un trait bleu, lui, est une voie d’eau.
- Blanc rayé de rouge : la ZACC, zone d’aménagement communal concerté. Toute affectation y est possible : un schéma choisit laquelle.
Une zone blanche, sans rayures, n’est pas une ZACC : c’est une zone sans affectation. D’après la légende officielle, il s’agit par exemple de domaines ferroviaires, ou de parties de plan annulées.
Ne vous fiez pas à la couleur seule : vérifiez qu’aucune limite de zone ne coupe votre parcelle. Le certificat n° 1, lui, atteste la zone.
Les 19 zones du plan de secteur
Le plan de secteur compte 19 zones : 12 destinées à l’urbanisation, 6 non destinées à l’urbanisation, et la ZACC. Les 12 premières sont prévues pour des bâtiments : logements, commerces, entreprises, équipements. Les 6 autres couvrent les champs, les bois, la nature et les carrières. La ZACC, zone d’aménagement communal concerté, peut recevoir toute affectation. En principe, un schéma choisit laquelle avant que la zone soit aménagée.
Dans les tableaux, la couleur est celle de WalOnMap. Entre parenthèses : la légende officielle du Service public de Wallonie (SPW), quand elle diffère ou ajoute des lettres.
Les 12 zones destinées à l’urbanisation
| Zone et couleur sur WalOnMap | Ce qu’on peut y faire |
|---|---|
| Habitat Rouge | Résidence, avec commerces, services et petites entreprises compatibles avec le voisinage |
| Habitat à caractère rural Hachures rouges | Résidence et exploitations agricoles |
| Habitat vert Rouge (légende : hachures rouges sur vert clair) | Résidences sous conditions de surface et de densité fixées par le Code |
| Services publics et équipements communautaires Bleu clair | Activités d’utilité publique ou d’intérêt général |
| Loisirs Orange | Équipements récréatifs ou touristiques, y compris l’hébergement de loisirs |
| Activité économique mixte Mauve clair | Artisanat, services, distribution, recherche, petite industrie |
| Activité économique industrielle Mauve vif | Industrie, logistique, stockage ; un logement seulement pour l’exploitant ou le gardien |
| Activité économique spécifique Mauve (légende : lettres AE, GD ou RM) | Un usage précis : AE, agro-économie ; GD, grande distribution ; RM, industrie à risque |
| ZACC à caractère économique Mauve vif (légende : quadrillage mauve) | Des entreprises, après un plan pour ce lieu (schéma d’orientation local) |
| Dépendances d’extraction Mauve hachuré (légende : lettres DE) | Installations des carrières et dépôt de leurs résidus |
| Enjeu régional Rose (légende : lettres ZER) | Activités économiques, services publics et équipements touristiques |
| Enjeu communal Rose clair (légende : lettres ZEC) | Logements, commerces, services et équipements, sans priorité des uns sur les autres |
Les 6 zones non destinées à l’urbanisation, et la ZACC
| Zone et couleur sur WalOnMap | Ce qu’on peut y faire |
|---|---|
| Agricole Jaune | L’agriculture, et le logement des agriculteurs de profession |
| Forestière Vert foncé | La culture du bois ; on n’y bâtit, sauf exceptions, que pour le bois |
| Espaces verts Vert clair | Le maintien, la protection et la régénération du milieu naturel |
| Naturelle Vert d’eau (légende : lettre N) | Des milieux de grande valeur biologique ; seuls des travaux de protection y sont admis |
| Parc Vert jaune (légende : lettre P) | Des espaces verts aménagés avec un souci d’esthétique |
| Extraction Hachures mauves (légende : hachures mauves sur la couleur de la zone prévue ensuite) | Les carrières, puis une autre affectation |
| ZACC Blanc rayé de rouge (légende : quadrillé de rouge) | Toute affectation, fixée en principe par un schéma avant l’aménagement de la zone |
Des périmètres peuvent aussi se poser sur la couleur d’une zone. Ils ajoutent une protection : paysage, patrimoine, liaison écologique, point de vue remarquable. La légende officielle les dessine en pointillés ou en hachures.
Vendre ne se passe pas de la même façon d’une zone à l’autre. Votre terrain est en ZACC ? Qui peut lancer son aménagement, et à qui le vendre : voyez vendre un terrain en ZACC en Wallonie. En zone agricole ? Bail, préemption et prix : voyez vendre une terre agricole en Belgique.
En zone de loisirs, avec un chalet ? Ce qu’il faut déclarer : voyez vendre un chalet en Belgique. En zone d’activité économique ? Qui achète ces terrains : voyez vendre un terrain industriel ou en zoning en Belgique.
En zone forestière ? Ce qui fait le prix d’un bois : voyez vendre une forêt ou un bois en Belgique. En zone d’espaces verts, naturelle ou de parc ? À qui vendre ce terrain : voyez vendre un terrain non constructible en Belgique.
Zone d’habitat : comment savoir si votre terrain est constructible ?
Pour savoir si votre terrain est constructible, commencez par trois vérifications : sa zone, sa voirie et ses risques. La zone d’habitat ne suffit pas. Il faut aussi une voirie équipée en eau et en électricité, revêtue et assez large. Sans elle, la commune refuse le permis, ou le soumet à conditions.
Un risque peut aussi faire refuser ou conditionner le permis : inondation, cavités du sous-sol, ancien puits de mine. Votre bien est en zone inondable ? Ce qu’il faut en dire à l’acheteur : voyez vendre une maison en zone inondable en Belgique. Près d’un ancien puits ? Les vérifications à faire : voyez vendre une maison près d’un ancien puits de mine en Wallonie.
Pour connaître l’avis de la commune sur une maison à bâtir sur votre terrain, demandez un certificat d’urbanisme n° 2. Vous décrivez le projet par un plan ou une esquisse. Cet avis vaut deux ans. Il reste soumis à l’enquête publique et aux avis à recueillir. Comptez 30 à 115 jours pour le recevoir, selon la procédure. Ce certificat ne remplace pas le permis d’urbanisme.
Vous divisez votre terrain en trois lots ou plus, non bâtis et destinés à l’habitation ? Il faut un permis d’urbanisation. Ce permis autorise le découpage en lots ; construire demande ensuite un permis d’urbanisme. Le plan, le géomètre et les délais : voyez vendre une partie de son terrain en Belgique.
Une maison qui ne correspond pas à sa zone se vend-elle ?
Oui, une maison qui ne correspond pas à sa zone se vend. Bâtie avant le plan de secteur, ou avec un permis, elle peut être transformée ou agrandie par dérogation. Exemple : une maison en zone agricole, construite avant le plan de secteur.
- Les dérogations. Une maison bâtie avant le plan de secteur, ou avec un permis, peut être transformée, agrandie ou reconstruite par dérogation. Il faut un permis, et le projet doit se justifier par les particularités du lieu.
- Le comblement, entre deux maisons. Un terrain peut, par exception, recevoir un permis malgré sa zone. Il doit se trouver entre deux habitations distantes de 100 mètres au plus. Les deux doivent dater d’avant le plan de secteur. Ou bien l’une date d’avant le plan, et l’autre est en zone d’habitat ou d’habitat à caractère rural. Le terrain doit aussi longer une voirie équipée, du même côté que ces habitations. L’exception ne vaut pas en zone naturelle, en zone de parc, ni dans un périmètre de point de vue remarquable.
- Les travaux anciens sans permis. En zone d’habitat, de petits écarts à un permis sont présumés conformes dix ans après les travaux, sous conditions. Personne ne peut alors prouver le contraire. Des travaux faits sans aucun permis sont présumés conformes après vingt ans, sous conditions. Deux exceptions, en principe : les travaux contraires à la zone, et les logements créés après le 20 août 1994.
Votre maison est en zone agricole ? Ce qu’elle peut devenir, et à qui la vendre : voyez vendre une maison en zone agricole en Wallonie. Des travaux ont été faits sans permis ? Le bien peut se vendre : l’acte dit si vous avez fait des travaux en infraction. Ce que vous devez dire à l’acheteur : voyez vendre un bien en infraction urbanistique en Belgique.
Ce que la zone change quand vous vendez
Quand vous vendez, la zone figure au compromis et à l’acte, et elle pèse sur notre prix.
- Au compromis et à l’acte. Ils reprennent la zone de votre bien et ses permis, qu’il soit bâti ou non. Si la commune ne répond pas dans les trente jours, l’acte se signe quand même. Il mentionne alors cette absence de réponse.
- Dans l’annonce. Le site des notaires, notaire.be, indique qu’en Wallonie l’annonce doit mentionner la destination urbanistique la plus récente du bien. Cette destination, c’est l’usage prévu pour le bien.
- Dans notre offre. La zone de votre terrain compte dans notre prix. Nous sommes un acheteur direct : nous achetons au propriétaire, sans commission.
- Dans les conditions de l’offre. Un constructeur peut signer sous condition de permis : la vente dépend alors de son permis. Notre offre, elle, peut se faire sans condition de permis.
- Un droit de préemption. Votre terrain est loué sous bail à ferme ? Le fermier peut alors l’acheter en priorité, au prix convenu avec votre acheteur. La loi prévoit des exceptions. En zone agricole, la Région wallonne a aussi un droit de préemption dans certaines communes. Le certificat n° 1 indique les préemptions décidées par le Gouvernement.
- Tant que le terrain n’est pas vendu. En zone d’habitat, votre commune peut taxer chaque année un terrain à bâtir resté non bâti.
Quelle que soit la zone, nous pouvons vous faire une offre pour votre terrain. Les démarches, les documents et les frais de la vente : voyez vendre un terrain en Belgique.
Peut-on changer la zone de son terrain ?
Non, vous ne pouvez pas changer seul la zone de votre terrain. Le Gouvernement wallon décide la révision du plan de secteur, qui change la zone.
- Un particulier peut demander une révision pour une zone d’activité économique, de loisirs ou d’extraction. Il le peut aussi pour le tracé d’une grande canalisation ou d’une grande ligne électrique.
- Pour un besoin local, c’est le conseil communal qui demande la révision au Gouvernement.
- Une nouvelle zone destinée à l’urbanisation doit en principe toucher une zone déjà destinée à l’urbanisation. Si elle peut avoir des incidences non négligeables sur l’environnement, une autre zone est déclassée en compensation.
Votre terrain devient inconstructible après une révision ? La perte reste à votre charge jusqu’à 20 % de sa valeur d’acquisition actualisée ; au-delà, la Région l’indemnise. Une condition : avant la révision, le terrain pouvait recevoir des constructions et longeait une voirie équipée. Certains cas sont exclus, comme un terrain exposé à un risque naturel. La demande se fait devant le tribunal de première instance. Vous avez un an à compter de la vente du terrain, du refus d’un permis ou d’un certificat d’urbanisme négatif. Dix ans après l’entrée en vigueur de la révision, il est en principe trop tard.
Votre terrain devient constructible ? À sa vente, une taxe régionale peut s’appliquer. Elle se calcule sur un montant forfaitaire par m², fixé par le Code, pas sur le prix. Son taux va de 1 % à 30 %, par tranches. Elle est due par celui qui était propriétaire quand le plan a changé : pas forcément le vendeur.
Et à Bruxelles ou en Flandre ?
À Bruxelles et en Flandre, le plan de secteur wallon ne s’applique pas : chaque Région a son plan. À Bruxelles, c’est le PRAS, le plan régional d’affectation du sol, adopté le 3 mai 2001. Il détermine pour chaque parcelle si elle est constructible. La « zone verte » est un terme de ce plan bruxellois ; en Wallonie, on dit zone d’espaces verts.
En Flandre, l’équivalent du plan de secteur est le gewestplan. Un plan plus détaillé peut le remplacer : un plan d’exécution (RUP), ou un ancien plan particulier d’aménagement (BPA).
Questions fréquentes
Où trouver la légende du plan de secteur en Wallonie ?
La légende du plan de secteur en Wallonie se trouve en PDF officiel sur le site du SPW Territoire. Ce PDF indique que la légende en vigueur date du 1er juin 2017, et qu’elle a été modifiée en 2019. Il place aussi les anciennes légendes en face de l’actuelle : utile si un vieil acte cite une zone disparue. Sur WalOnMap, quelques zones sont dessinées autrement : les tableaux de cette page le signalent.
Qu’est-ce qu’une zone d’habitat à caractère rural ?
Une zone d’habitat à caractère rural est destinée à la fois à la résidence et aux exploitations agricoles. Une ferme peut donc s’y trouver à côté des maisons. Sur WalOnMap, cette zone porte des hachures rouges.
Peut-on habiter en zone agricole ?
Oui, on peut habiter en zone agricole, dans une maison bâtie avec un permis, ou avant le plan de secteur. Une maison neuve n’y est admise que pour l’agriculteur de profession, ou par exception entre deux maisons anciennes proches. Agrandir une maison qui n’est pas celle d’un agriculteur passe par une dérogation.
Quelle différence entre renseignements urbanistiques et certificat d’urbanisme ?
Les renseignements urbanistiques sont les informations que le notaire, ou le vendeur, demande à la commune pour la vente. La commune répond dans les trente jours. Le certificat d’urbanisme n° 1 atteste ces informations officiellement. Le certificat n° 2 y ajoute l’avis de la commune sur un projet précis.
Comment se procurer un certificat d’urbanisme ?
Pour vous procurer un certificat d’urbanisme n° 1, adressez la demande au collège communal de votre commune. Utilisez le formulaire officiel, appelé annexe 14. Envoyez-le par recommandé, ou déposez-le contre récépissé. Tout le monde peut demander ce certificat, précise le site wallonie.be. La commune le délivre dans les trente jours.
Un terrain en zone verte se vend-il ?
Oui, un terrain en zone verte se vend, comme tout terrain. En Wallonie, on parle de zone d’espaces verts : elle est destinée à protéger le milieu naturel. Ne la confondez pas avec la zone d’habitat vert, principalement destinée à la résidence. Nous pouvons faire une offre pour un terrain en zone d’espaces verts.
Une parcelle peut-elle être dans deux zones ?
Oui, une parcelle peut être dans deux zones : une limite de zone peut la couper. Par exemple, le fond d’un jardin peut être en zone agricole, et la maison en zone d’habitat. La vente reste possible : le compromis et l’acte reprennent les informations du plan de secteur. Vérifiez les deux zones avant de vendre une partie du terrain : le certificat n° 1 les atteste.
Le plan de secteur donne-t-il le droit de construire ?
Non, le plan de secteur ne donne pas le droit de construire : il fixe l’affectation du terrain. Construire demande un permis d’urbanisme, sauf dans les cas où le Gouvernement en dispense. Ce permis peut s’écarter d’un schéma ou d’un guide communal. Il ne s’écarte du plan de secteur que dans les cas de dérogation prévus.
Le cadastre indique-t-il la zone d’un terrain ?
Non, le cadastre n’indique pas la zone d’un terrain : elle vient du plan de secteur. Le numéro de parcelle vous aide toutefois à retrouver votre terrain sur WalOnMap. Le certificat d’urbanisme n° 1, lui, atteste la zone.
Achetez-vous un terrain dans n’importe quelle zone ?
Oui, nous pouvons faire une offre pour un terrain dans n’importe quelle zone : habitat, ZACC, agricole, forestière ou d’espaces verts. La zone pèse sur notre prix, qui n’est pas tout à fait au prix du marché. En échange, notre offre arrive sous 48 h, et elle peut se faire sans condition de permis. Le prix vous convient ? Nous visitons le terrain une seule fois, dans les 10 jours qui suivent votre accord. L’acte se signe en général 5 à 8 semaines après cet accord.
Plan de secteur : ce qu’il faut retenir
Le plan de secteur fixe la zone des terrains wallons, et un permis doit le respecter. Vous trouvez la zone de votre terrain sur WalOnMap ; le certificat d’urbanisme n° 1 l’atteste. La zone d’habitat ne suffit pas pour bâtir : la voirie compte aussi. À la vente, la zone figure au compromis et à l’acte. Changer une zone demande une révision du plan de secteur, décidée par le Gouvernement wallon. Quelle que soit la zone, nous pouvons vous faire une offre sous 48 h pour votre terrain.